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中國(guó)外運(yùn)廣西桂林公司買賣合同糾紛案


桂林市疊彩區(qū)人民法院
民 事 判 決 書
(2008)疊民初字第826號(hào)
原告中國(guó)外運(yùn)廣西桂林公司，住所地桂林市漓江路25號(hào)。


法定代表人陳桂驥，總經(jīng)理。


委托代理人張光亮，遠(yuǎn)東律師事務(wù)所律師。


委托代理人覃海，該公司總經(jīng)理助理。


被告桂林大運(yùn)實(shí)業(yè)公司，住所地桂林市中山北路121號(hào)。


法定代表人張運(yùn)榮，總經(jīng)理。


委托代理人田應(yīng)武，伏波律師事務(wù)所律師。


委托代理人王睿，該公司財(cái)務(wù)經(jīng)理。


被告桂林新世紀(jì)大酒店有限公司，住所地桂林市中山北路119號(hào)。


法定代表人張運(yùn)榮，總經(jīng)理。


委托代理人田應(yīng)武，伏波律師事務(wù)所律師。


委托代理人王睿，該公司財(cái)務(wù)經(jīng)理。


原告中國(guó)外運(yùn)廣西桂林公司（以下簡(jiǎn)稱外運(yùn)公司）訴被告桂林大運(yùn)實(shí)業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱大運(yùn)公司）、桂林新世紀(jì)大酒店有限公司（以下簡(jiǎn)稱新世紀(jì)酒店）買賣合同糾紛一案，本院于2008年8月29日立案受理后，依法由審判員龔揚(yáng)婷、李文娟、唐啟斌組成合議庭，于2008年10月23日公開開庭審理了本案。書記員伍俊芳擔(dān)任記錄。原告的委托代理人張光亮、覃海，被告的委托代理人田應(yīng)武、王睿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。


原告訴稱：1994年3月9日，大運(yùn)公司與原告簽訂了一份《協(xié)議書》，約定大運(yùn)公司出資，原告出地的方式合作建設(shè)綜合樓一棟。綜合樓建好后，雙方按約定進(jìn)行了樓層分割。2000年12月28日，大運(yùn)公司提出承租綜合樓屬于原告的部分，雙方經(jīng)協(xié)商簽訂了《桂林外運(yùn)綜合樓層出租協(xié)議》，約定原告將綜合樓一樓屬于原告部分及四、五樓出租給被告大運(yùn)公司使用，租金為第一、二年每層20萬(wàn)元、以后每層每年遞增1萬(wàn)元，租金從2001年4月1日起計(jì)收。在被告大運(yùn)公司設(shè)立酒店的過(guò)程中，被告大運(yùn)公司提出要將綜合樓整體經(jīng)營(yíng)，從2001年4月1日起，原告將六樓及地下室一并交由大運(yùn)公司經(jīng)營(yíng)管理，六樓的租金比照四、五樓的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。被告大運(yùn)公司將綜合樓改造為酒店后，由其法定代表人張運(yùn)榮出資成立的新世紀(jì)酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。


2002年12月28日，被告大運(yùn)公司與原告簽訂《房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》，約定原告將部分房屋及土地使用權(quán)包括綜合樓屬于原告的部分轉(zhuǎn)讓給大運(yùn)公司，轉(zhuǎn)讓總金額為人民幣23160016元，其中綜合樓部分的轉(zhuǎn)讓金額為16608012元。為此，被告大運(yùn)公司在2003年和2004年陸續(xù)向原告支付款項(xiàng)合計(jì)9732004元。2003年2月12日，兩被告共同致函原告，確認(rèn)了合同由兩被告共同履行的事實(shí)。2006年8月31日，大運(yùn)公司與原告簽訂《關(guān)于《房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》補(bǔ)充協(xié)議書》，除保留綜合樓的轉(zhuǎn)讓事宜外，其他轉(zhuǎn)讓事宜全部終止，將此前的付款全部作為綜合樓轉(zhuǎn)讓項(xiàng)下的付款，并約定：大運(yùn)公司應(yīng)向原告支付2003年至2006年8月15日前的房產(chǎn)使用費(fèi)128萬(wàn)元，合同簽訂之日支付70萬(wàn)元，另58萬(wàn)元在一個(gè)月內(nèi)付清，逾期按每日萬(wàn)分之二計(jì)算違約金，尚余的房屋轉(zhuǎn)讓款6876008元在三個(gè)月內(nèi)付清，逾期按每日萬(wàn)分之二計(jì)算違約金，大運(yùn)公司將所有款項(xiàng)支付給原告后，原告協(xié)助其辦理房屋過(guò)戶手續(xù)�！堆a(bǔ)充協(xié)議書》簽訂后，兩被告僅向原告支付租金合計(jì)42萬(wàn)元。兩被告還應(yīng)支付原告2003年至2006年8月15日前的房產(chǎn)使用費(fèi)86萬(wàn)元及逾期付款違約金136146元。經(jīng)原告多次追索，兩被告一直拖延不履行其合同義務(wù)�，F(xiàn)原告訴至法院，要求判令兩被告共同向原告支付房產(chǎn)使用費(fèi)86萬(wàn)元，支付逾期付款違約金136146元，兩被告共同賠償原告2008年8月15日前的租金損失262.5萬(wàn)元，訴訟費(fèi)用由兩被告承擔(dān)。


原告對(duì)其主張?jiān)谂e證期限內(nèi)提供的證據(jù)有：1、房屋產(chǎn)權(quán)證 2、出租協(xié)議 3、轉(zhuǎn)讓合同書4、信函5、補(bǔ)充協(xié)議6、付款憑證 7、工商檔案，證明其陳述的事實(shí)。


兩被告共同辯稱：原告訴請(qǐng)的前兩項(xiàng)基本是事實(shí)。由于眾多原因，經(jīng)營(yíng)狀況不好，周轉(zhuǎn)資金缺乏，以致我方?jīng)]有按合同付款進(jìn)度支付房產(chǎn)使用費(fèi)86萬(wàn)元，因此，按合同約定承擔(dān)違約金是合理合法的，對(duì)此我們無(wú)異議。但原告要求賠償租金損失沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。原、被告之間沒有事實(shí)上和法律上的房屋租賃合同關(guān)系，不存在賠償原告租金損失的事由，請(qǐng)求駁回原告的這項(xiàng)請(qǐng)求。


被告對(duì)其主張?jiān)谂e證期限內(nèi)提供的證據(jù)有：出租協(xié)議、轉(zhuǎn)讓合同書、補(bǔ)充協(xié)議，證明其陳述的事實(shí)。


對(duì)雙方提供的證據(jù)的真實(shí)性，雙方均無(wú)異議。


綜合全案證據(jù)，本院確認(rèn)以下法律事實(shí)：1994年原告與大運(yùn)公司簽訂協(xié)議，約定由大運(yùn)公司出資，原告出地的方式合作建設(shè)綜合樓一棟。綜合樓建好后，雙方按約定進(jìn)行了樓層分割。2000年大運(yùn)公司提出承租綜合樓屬于原告的部分，雙方經(jīng)協(xié)商于同年12月28日簽訂《桂林外運(yùn)綜合樓層出租協(xié)議》。協(xié)議約定原告將綜合樓一樓屬于原告部分及四、五樓出租給被告大運(yùn)公司使用，租金為第一、二年每層20萬(wàn)元、以后每層每年遞增1萬(wàn)元，租金從2001年4月1日起計(jì)收。在被告大運(yùn)公司設(shè)立酒店的過(guò)程中，被告大運(yùn)公司提出要將綜合樓整體經(jīng)營(yíng)，從2001年4月1日起，原告將六樓及地下室一并交由大運(yùn)公司經(jīng)營(yíng)管理，六樓的租金比照四、五樓的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。被告大運(yùn)公司將綜合樓改造為酒店后，由其法定代表人張運(yùn)榮出資成立新世紀(jì)酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。


2002年12月28日，經(jīng)雙方協(xié)商被告大運(yùn)公司（為乙方）與原告（為甲方）簽訂《房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》，約定原告將部分房屋及土地使用權(quán)包括綜合樓屬于原告的部分轉(zhuǎn)讓給大運(yùn)公司，轉(zhuǎn)讓總金額為人民幣23160016元，其中綜合樓部分的轉(zhuǎn)讓金額為16608012元。合同約定轉(zhuǎn)讓款在2003年12月31日付清，逾期按未付款的每天萬(wàn)分之四計(jì)算違約金。合同還約定乙方在2003年12月31日前付清合同13條所屬房款總額（即16608012元）的50%（不含購(gòu)房定金）之前，原綜合樓房產(chǎn)租賃合同及租金水平繼續(xù)履行。乙方在2003年12月31日前若付款超過(guò)50%（不含購(gòu)房定金），則甲方不再收取綜合樓房產(chǎn)租金；合同還約定，合同生效后，乙方在2004年2月底前不履行完本合同13條所屬房款總額的50% （不含購(gòu)房定金），甲方有權(quán)解除合同，不再退還乙方購(gòu)房定金1000000元，并有權(quán)收回本合同內(nèi)的所有土地和房產(chǎn)所有權(quán)。乙方并支付甲方違約金人民幣2000000元，乙方已支付的其他款項(xiàng)退還給乙方，土地使用權(quán)辦回甲方的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方有權(quán)從應(yīng)退還乙方已付的款項(xiàng)中直接扣除辦證費(fèi)用。乙方若付款總額超過(guò)房款總額的50%（不含購(gòu)房定金），合同繼續(xù)生效，但乙方必須在2004年1月1日起恢復(fù)交納綜合樓租金，并支付未付款的每天萬(wàn)分之四計(jì)算違約金給甲方，同時(shí)繼續(xù)履行支付購(gòu)房余款的義務(wù)。2003年2月12日，兩被告共同致函原告，確認(rèn)了合同由兩被告共同履行的事實(shí)。


為此，被告大運(yùn)公司在2003年和2004年陸續(xù)向原告支付款項(xiàng)合計(jì)9732004元。2003年2月12日，兩被告共同致函原告稱2002年12月28日簽訂的《房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》現(xiàn)由新世紀(jì)酒店負(fù)責(zé)辦理。2006年8月31日，大運(yùn)公司與原告簽訂關(guān)于《房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》補(bǔ)充協(xié)議書，除保留綜合樓的轉(zhuǎn)讓事宜外，其他轉(zhuǎn)讓事宜全部終止，將此前的付款全部作為綜合樓轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)的付款，并約定：大運(yùn)公司應(yīng)向原告支付2003年至2006年8月15日前的房產(chǎn)使用費(fèi)128萬(wàn)元，合同簽訂之日支付70萬(wàn)元，另58萬(wàn)元在一個(gè)月內(nèi)付清，逾期按每日萬(wàn)分之二計(jì)算違約金，尚余的房屋轉(zhuǎn)讓款6876008元在三個(gè)月內(nèi)付清，逾期按每日萬(wàn)分之二計(jì)算違約金，大運(yùn)公司將所有款項(xiàng)支付給原告后，原告協(xié)助其辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。協(xié)議第7條還約定大運(yùn)公司付清所有房產(chǎn)款項(xiàng)之前，未經(jīng)原告書面同意，不得轉(zhuǎn)讓或分割本協(xié)議所述的房產(chǎn)，也不得進(jìn)行抵押、擔(dān)保，否則原告將追究大運(yùn)公司由此產(chǎn)生的一切責(zé)任。補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，兩被告僅向原告支付租金合計(jì)42萬(wàn)元，余款一直未付。至原告向法院起訴時(shí)，兩被告尚欠原告2006年8月15日前房產(chǎn)使用費(fèi)86萬(wàn)元及逾期付款違約金136146元。


本院認(rèn)為：原、被告雙方合作建好綜合樓后，被告租用了原告所屬樓層，用于酒店經(jīng)營(yíng)，原告因此獲得收益。2006年8月31日，大運(yùn)公司與原告簽訂關(guān)于《房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》及補(bǔ)充協(xié)議書，該協(xié)議在雙方平等自愿前提下簽訂，這兩份協(xié)議都是合法有效的。該協(xié)議除保留綜合樓的轉(zhuǎn)讓事宜外，其他轉(zhuǎn)讓事宜全部終止，將此前的付款全部作為綜合樓轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)下的付款，并約定大運(yùn)公司應(yīng)向原告支付2003年至2006年8月15日前的房產(chǎn)使用費(fèi)128萬(wàn)元，逾期按每日萬(wàn)分之二計(jì)算違約金，尚余的房屋轉(zhuǎn)讓款6876008元在三個(gè)月內(nèi)付清，逾期按每日萬(wàn)分之二計(jì)算違約金。根據(jù)雙方補(bǔ)充協(xié)議第7條的約定，被告未付完款前房產(chǎn)所有權(quán)并不轉(zhuǎn)移。但兩被告只支付了42萬(wàn)元，即不支付房產(chǎn)使用費(fèi)又不支付購(gòu)房款，卻一直占有使用原告所屬的樓層，應(yīng)按雙方的約定繼續(xù)支付房產(chǎn)使用費(fèi)。原告依協(xié)議要求被告支付房產(chǎn)使用費(fèi)86萬(wàn)元，支付逾期付款違約金136146元的訴請(qǐng)，本院予以支持。原告要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損262.5萬(wàn)元，法律依據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第8條之規(guī)定,判決如下：


一、 桂林大運(yùn)實(shí)業(yè)公司、桂林新世紀(jì)大酒店有限公司支付中國(guó)外運(yùn)廣西桂林公司房產(chǎn)使用費(fèi)86萬(wàn)元，逾期付款違約金136146元。


二、 駁回中國(guó)外運(yùn)廣西桂林公司的其它訴訟請(qǐng)求。


本案案件受理費(fèi)35770元，由中國(guó)外運(yùn)廣西桂林公司負(fù)擔(dān)26828元，桂林大運(yùn)實(shí)業(yè)公司、桂林新世紀(jì)大酒店有限公司負(fù)擔(dān)8942元。


上述應(yīng)付款項(xiàng)，義務(wù)人應(yīng)于本案生效判決送達(dá)之日起十日內(nèi)履行完畢，逾期則應(yīng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息，權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起兩年內(nèi)，向本院申請(qǐng)執(zhí)行。


如不服本判決，可在送達(dá)判決書之日起十五日內(nèi)，向桂林市中級(jí)人民法院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，同時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)35770元（開戶行：農(nóng)行桂林高新支行，戶名：桂林市中級(jí)人民法院，帳號(hào)：304216301040001416），上訴于桂林市中級(jí)人民法院。遞交上訴狀上訴期屆滿后七天內(nèi)未預(yù)交上訴費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理，本判決即發(fā)生法律效力。




審 判 長(zhǎng) 龔 揚(yáng) 婷


審 判 員 李 文 娟


審 判 員 唐 啟 斌


二OO九年 四月 三 日


書 記 員 陳 錫 玉