《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定：“商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”該法條賦予了商品房買受人因質(zhì)量問(wèn)題而退房的權(quán)利，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義：
首先，購(gòu)房人從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買商品房的目的是居住，當(dāng)這宗商品因質(zhì)量問(wèn)題不能滿足使用要求時(shí)，作為消費(fèi)者的購(gòu)房人就有權(quán)退房，這是基本市場(chǎng)規(guī)則的體現(xiàn)，所以賦予購(gòu)房人退房的權(quán)利是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的應(yīng)有之義。其次，商品房質(zhì)量問(wèn)題具有較強(qiáng)的專業(yè)性，大部分購(gòu)房人都不可能從專業(yè)的角度去認(rèn)識(shí)這些問(wèn)題。同時(shí)，購(gòu)房人也沒(méi)有親自參與商品房建設(shè)過(guò)程，對(duì)商品房的質(zhì)量就不可能有全面的了解，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人之間存在信息不對(duì)彌，賦予購(gòu)房人在質(zhì)量不合格的條件下可以退房的權(quán)利，可以有效保護(hù)處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房人的合法權(quán)益。最后，購(gòu)房人可以因商品房質(zhì)量問(wèn)題而退房的規(guī)定，從一定程度上可以促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)，在工程建設(shè)過(guò)隉中，切實(shí)履行法律法規(guī)的規(guī)定，以確保工程質(zhì)量。
應(yīng)當(dāng)說(shuō)，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定不是很全面，且缺乏可操作性，有待進(jìn)一步完善。根據(jù)該條規(guī)定，只有在商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合各時(shí)，購(gòu)房人才有權(quán)退房。主體結(jié)構(gòu)包括基礎(chǔ)、墻、柱等承重結(jié)構(gòu)，房屋主本結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格屬于嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，在這種情況下，購(gòu)房人要求退房是無(wú)可非議的，但對(duì)于其他非主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問(wèn)題，如果嚴(yán)重到一定程度或者無(wú)法修復(fù)時(shí)，是否也可以退房呢？該法條并未規(guī)定。從目前情況來(lái)看，隨著工程建設(shè)科技水平的提高，以及人們質(zhì)量意識(shí)的普遍增強(qiáng)，商品房主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的現(xiàn)象已經(jīng)不是很普遍，最常見(jiàn)的是非主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問(wèn)題，如墻面抹灰脫落、有防水要求的地面漏水等等。這些質(zhì)量問(wèn)題雖然稱不上嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，不會(huì)釀成嚴(yán)重的質(zhì)量事故，但卻嚴(yán)重影響了商品房的使用功能，使購(gòu)買商品房的目的在實(shí)現(xiàn)程度上大打折扣。因此，應(yīng)當(dāng)賦予購(gòu)房人在此種情況下退房的權(quán)利，以更好地保護(hù)廣大購(gòu)房人的合法權(quán)益。
房屋質(zhì)量出現(xiàn)非主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題，購(gòu)房人是否享有退房的權(quán)利，實(shí)務(wù)中存有爭(zhēng)議：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第32條之規(guī)定，只有在商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格時(shí)，購(gòu)房人才有權(quán)退房。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，非主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問(wèn)題，如果嚴(yán)重到一定程度或者無(wú)法修復(fù)時(shí)，購(gòu)房人也應(yīng)當(dāng)有權(quán)退房。實(shí)踐中，法院一般適用第二種觀點(diǎn)。對(duì)于這些非主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問(wèn)題，當(dāng)符合一定條件時(shí)，購(gòu)房人也可以退房。對(duì)此，《商品房買賣司法解釋》第13條第1款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持�！钡�，何為“嚴(yán)重影響正常居住使用”，該司法解釋并沒(méi)有規(guī)定明確的標(biāo)準(zhǔn)。
摘自《建設(shè)工程施工合同案件審判參考》P330-331頁(yè)，人民法院出版社2018年5月出版。內(nèi)容簡(jiǎn)介：建設(shè)工程施工合同案件審判參考內(nèi)容圍繞建設(shè)工程合同案件審判實(shí)踐中的法律適用問(wèn)題，梳理法律適用中的重點(diǎn)、疑難、新型問(wèn)題，通過(guò)案例分析的方式總結(jié)同類案件的審判規(guī)律與經(jīng)驗(yàn)、審理思路、審理方法與技巧，糾正實(shí)踐中的錯(cuò)誤做法，統(tǒng)一司法尺度，力求為初中級(jí)法官、律師辦理同類案件提供必備的指導(dǎo)與參考。
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