近年來，經(jīng)常發(fā)生一種民事糾紛案件，即開發(fā)商與他人進(jìn)行融資，同時，借款人和出借人訂立商品房買賣合同，約定屆時不能清償債務(wù)，即履行商品房買賣合同，交付房屋，抵償借款。這種民事爭議的真實(shí)法律關(guān)系的性質(zhì)究竟是什么，如何順應(yīng)發(fā)展，因勢利導(dǎo)，概括出這種民事法律關(guān)系的性質(zhì)和基本規(guī)則，特別值得探討。筆者認(rèn)為，一個已經(jīng)出現(xiàn)、正在形成、初具雛形的習(xí)慣法擔(dān)保物權(quán)即后讓與擔(dān)保在我國民法領(lǐng)域誕生，筆者把這種正在形成的習(xí)慣法擔(dān)保物權(quán)揭示出來，對其規(guī)則提出完善的意見。
一、以商品房買賣合同設(shè)置的擔(dān)保的真實(shí)性質(zhì)
（一）以商品房買賣合同設(shè)置的擔(dān)保是債權(quán)擔(dān)保還是物的擔(dān)保
對于以商品房買賣合同作為擔(dān)保發(fā)生的爭議，最高人民法院已經(jīng)注意到，但其關(guān)注點(diǎn)并不是擔(dān)保問題，而是爭議是否存在借貸關(guān)系的證明責(zé)任。這僅僅是這類糾紛中的一個問題，更重要的，是要確定這類糾紛中擔(dān)保性質(zhì)的界定問題。
用商品房買賣合同對借貸合同進(jìn)行擔(dān)保，確實(shí)能夠起到擔(dān)保作用。特別是在商品房買賣合同約定的房價較低，房價持續(xù)上漲的時候，更能夠督促借款人及時清償債務(wù)，避免承擔(dān)對自己不利的違約后果。認(rèn)可訂立商品房買賣合同對于債權(quán)的擔(dān)保作用，是研究和討論這個問題的基礎(chǔ)。
當(dāng)事人訂立商品房買賣合同對借貸合同發(fā)生擔(dān)保作用的，究竟是債權(quán)還是物權(quán)呢？從形式上看，對借貸合同發(fā)生擔(dān)保作用的，確實(shí)是商品房買賣合同。商品房買賣合同的買受人（借款合同的出借人）依據(jù)該合同享有債權(quán)，如果借貸合同的借款人（商品房買賣合同的出賣人）能夠及時清償債務(wù)，出借人享有的商品房買賣合同的債權(quán)就消滅，商品房買賣合同不再履行。如果借貸合同的借款人不履行債務(wù)，出借人即可行使商品房買賣合同交付房屋的債權(quán)，并且用交付的房屋清償債務(wù)，消滅債權(quán)。從實(shí)質(zhì)上看，對借貸合同發(fā)生擔(dān)保作用的是商品房買賣合同的標(biāo)的物，而不是該合同的債權(quán)。其發(fā)生擔(dān)保作用的鏈條是：
行使買賣合同債權(quán)一交付買賣標(biāo)的物即房屋-房屋價值抵償債務(wù)一消滅借貸債務(wù)
因此，商品房買賣合同發(fā)生擔(dān)保作用的不是債權(quán)，而是債權(quán)的標(biāo)的物，即買賣合同的標(biāo)的物房屋，是房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移對借貸合同的債權(quán)發(fā)生擔(dān)保作用。從這個意義上觀察，商品房買賣合同作為借貸合同債權(quán)的擔(dān)保，并不是債權(quán)擔(dān)保，而是不動產(chǎn)所有權(quán)的擔(dān)保：不履行債務(wù)，即用約定的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移清償債務(wù)。因此可以確定，用商品房買賣合同設(shè)置的擔(dān)保是物保，而不是人保，更不是債權(quán)的擔(dān)保。用債權(quán)作為擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)是設(shè)立權(quán)利質(zhì)權(quán)，是債務(wù)人將自己的或者他人的債權(quán)質(zhì)押給債權(quán)人，用質(zhì)押的債權(quán)擔(dān)保債務(wù)的履行。用商品房買賣合同擔(dān)保并不是以債權(quán)設(shè)立質(zhì)權(quán)，因?yàn)椴]有對雙方的合同債權(quán)進(jìn)行質(zhì)押，并且這個債權(quán)就是債權(quán)人享有的另一個債權(quán)，不存在用自己的債權(quán)進(jìn)行質(zhì)押的問題。因此，商品房買賣合同擔(dān)保借貸合同債權(quán)，并不是債權(quán)擔(dān)保。
（二）以商品房買賣合同作為擔(dān)保是物的擔(dān)保中的哪種擔(dān)保
傳統(tǒng)的擔(dān)保形式是人保和物保。在物的擔(dān)保中，法律規(guī)定的方式有抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定但是其他法律或者實(shí)踐中確認(rèn)的非典型擔(dān)保物權(quán)還有優(yōu)先權(quán)、所有權(quán)保留和讓與擔(dān)保。既然用商品房買賣合同擔(dān)保借貸合同債權(quán)的擔(dān)保屬于物的擔(dān)保，那么屬于其中的哪一種形式的擔(dān)保呢？
用商品房買賣合同對債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，肯定不屬于法定擔(dān)保物權(quán)中的任何一種。首先，用商品房買賣合同設(shè)置擔(dān)保，并不存在將房屋抵押給債權(quán)人的行為，也沒有在商品房上設(shè)立抵押權(quán)，因此肯定不屬于抵押權(quán)。其次，用商品房買賣合同擔(dān)保也不是質(zhì)權(quán)，因?yàn)樯唐贩抠I賣合同的債權(quán)由借貸合同的債權(quán)人享有，沒有理由用自己的債權(quán)為自己的另一個債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保。最后，用商品房買賣合同設(shè)置擔(dān)保，由于沒有基于某種法律關(guān)系而實(shí)際占有商品房，不存在適用留置權(quán)的基礎(chǔ)條件，更不是留置權(quán)。
在非典型擔(dān)保中，也不包括用商品房買賣合同擔(dān)保借貸合同債務(wù)的擔(dān)保形式。因?yàn)橛蒙唐贩抠I賣合同進(jìn)行擔(dān)保，與優(yōu)先權(quán)完全不搭界，因此不是優(yōu)先權(quán)；也不存在所有權(quán)保留的情形，因而也不是所有權(quán)保留；當(dāng)然也還沒有讓與所有權(quán)，因此也不是讓與擔(dān)保。
不過，將用商品房買賣合同進(jìn)行的擔(dān)保與非典型擔(dān)保物權(quán)進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)，這種擔(dān)保與讓與擔(dān)保比較接近，類似于讓與擔(dān)保這種非典型擔(dān)保物權(quán)。
（三）商品房買賣合同擔(dān)保與讓與擔(dān)保的聯(lián)系與區(qū)別
讓與擔(dān)保是指債務(wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù)，將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)等權(quán)利轉(zhuǎn)移于擔(dān)保權(quán)人，而使擔(dān)保權(quán)人在不超過擔(dān)保之目的范圍內(nèi)，于債務(wù)清償后，擔(dān)保標(biāo)的物應(yīng)返還于債務(wù)人或者第三人，債務(wù)不履行時，擔(dān)保權(quán)人得就該標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)姆堑湫蛽?dān)保物權(quán)�！屌c擔(dān)保的法律特征，一是轉(zhuǎn)移擔(dān)保標(biāo)的物權(quán)利的擔(dān)保物權(quán)；二是在債權(quán)人與債務(wù)人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系基礎(chǔ)上成立的擔(dān)保物權(quán)；三是保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保物權(quán)；四是在債務(wù)履行完畢之時須返還財產(chǎn)權(quán)利的擔(dān)保物權(quán)。
將用商品房買賣合同設(shè)置的擔(dān)保與讓與擔(dān)保相比較，用商品房買賣合同擔(dān)保是債務(wù)人為擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，用商品房買賣合同的方式，約定如果債務(wù)人不履行合同時，將商品房買賣合同約定的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人即擔(dān)保權(quán)人，擔(dān)保權(quán)人得就該買賣標(biāo)的物優(yōu)先受清償，實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。兩種擔(dān)保的區(qū)別僅僅在于，一個是將約定的擔(dān)保物的所有權(quán)先讓與債權(quán)人，于債務(wù)清償時將擔(dān)保物的所有權(quán)再轉(zhuǎn)移給債務(wù)人即擔(dān)保人；另一個是約定擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)擬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，即轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，清償債務(wù)。換言之，讓與擔(dān)保是以先轉(zhuǎn)讓的所有權(quán)為擔(dān)保，用商品房買賣合同擔(dān)保是以后轉(zhuǎn)讓的所有權(quán)為擔(dān)保。
從基本的法律特征上觀察，也是這樣：第一，讓與擔(dān)保是轉(zhuǎn)移擔(dān)保標(biāo)的物權(quán)利的擔(dān)保物權(quán)，商品房買賣合同擔(dān)保是約定不履行合同時轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物所有權(quán)的擔(dān)保物權(quán)；第二，讓與擔(dān)保是在債權(quán)人與債務(wù)人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系基礎(chǔ)上成立的擔(dān)保物權(quán)，商品房買賣合同擔(dān)保也是在債權(quán)人與債務(wù)人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系基礎(chǔ)上成立的擔(dān)保物權(quán)；第三，讓與擔(dān)保是保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保物權(quán)，商品房買賣合同擔(dān)保當(dāng)然也是通過商品房買賣合同保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保物權(quán)；第四，讓與擔(dān)保是在債務(wù)履行完畢之時須返還財產(chǎn)權(quán)利的擔(dān)保物權(quán)，商品房買賣合同擔(dān)保盡管先不轉(zhuǎn)讓擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)，如果債務(wù)人已經(jīng)履行債務(wù)，就不必再轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)，但在債務(wù)人不履行債務(wù)時，則應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)移擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)，以清償債務(wù)，實(shí)現(xiàn)債權(quán)�？梢姡屌c擔(dān)保與用商品房買賣合同設(shè)置的擔(dān)保，其區(qū)別僅在于一個是先轉(zhuǎn)移所有權(quán)，一個是后轉(zhuǎn)移所有權(quán)，同樣都是擔(dān)保物權(quán)，僅僅是所有權(quán)轉(zhuǎn)移有先后之分而已。在其他方面，二者則基本相同。
（四）以商品房買賣合同作為擔(dān)保的性質(zhì)是后讓與擔(dān)保
通過以上比較研究，可以發(fā)現(xiàn)，用商品房買賣合同設(shè)置的擔(dān)保與讓與擔(dān)保最為近似，將其稱為后讓與擔(dān)保，是恰當(dāng)?shù)摹?br>
之所以將這種用商品房買賣合同為債權(quán)設(shè)置的擔(dān)保叫作后讓與擔(dān)保，就在于發(fā)生擔(dān)保作用的不是商品房買賣合同的債權(quán)，而是商品房買賣合同的標(biāo)的物即房屋所有權(quán)，其中也包括商品房建設(shè)用地使用權(quán)，在簽訂商品房買賣合同作為擔(dān)保的時候，擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移，房屋也沒有交付，僅僅是約定了交付擔(dān)保標(biāo)的物的債權(quán)；如果債務(wù)人不履行債務(wù)，債權(quán)人即可主張履行商品房買賣合同，轉(zhuǎn)移擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)以清償債務(wù)，顯然是以約定的商品房所有權(quán)的后轉(zhuǎn)讓作為擔(dān)保。后讓與擔(dān)保既表達(dá)了其與讓與擔(dān)保之間的聯(lián)系，也表現(xiàn)了與讓與擔(dān)保之間的區(qū)別，概括了這種擔(dān)保物權(quán)的基本特征，是一個形象、具體、具有表現(xiàn)力的法律概念，應(yīng)該確認(rèn)這個概念，并且確認(rèn)這種非典型擔(dān)保物權(quán)。
（五）后讓與擔(dān)保產(chǎn)生的基礎(chǔ)與讓與擔(dān)保產(chǎn)生的基礎(chǔ)基本相同
目前我國社會存在的后讓與擔(dān)保，是通過簽訂商品房買賣合同而為融資設(shè)立的。這種情形與讓與擔(dān)保產(chǎn)生時的社會基礎(chǔ)基本相同。
1．產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)背景相同。讓與擔(dān)保產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)背景，主要是為保障融資安全，擔(dān)保借貸合同的債權(quán)實(shí)現(xiàn)。德國產(chǎn)生讓與擔(dān)保這種非典型擔(dān)保物權(quán)類型，是基于企業(yè)對融資的普遍渴求，在向銀行進(jìn)行借貸時，銀行不接受以買賣合同的方式訂立擔(dān)保關(guān)系，只有企業(yè)之間進(jìn)行融資，才有可能采用以買賣合同對融資進(jìn)行擔(dān)保的可能性，讓與擔(dān)保應(yīng)運(yùn)而生。在中國，不僅企業(yè)特別是房地產(chǎn)開發(fā)商對融資的渴求是現(xiàn)實(shí)的，而且企業(yè)之間以及對個人進(jìn)行融資在實(shí)踐中曾經(jīng)被認(rèn)為是違法的。在“地下”進(jìn)行的企業(yè)之間以及企業(yè)與個人之間的融資，不能公開進(jìn)行，當(dāng)然更不能以法律規(guī)定的典型擔(dān)保方式進(jìn)行擔(dān)保，由于后讓與擔(dān)保的主要融資方是房地產(chǎn)開發(fā)商，因此，用商品房預(yù)售合同為融資進(jìn)行擔(dān)保就成為了可能，并被廣泛利用起來�？梢�，讓與擔(dān)保與后讓與擔(dān)保產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)背景是完全一樣的，都是企業(yè)對融資的渴求催生新型擔(dān)保物權(quán)的產(chǎn)生。
2．產(chǎn)生的法律障礙相同。在德國，從18世紀(jì)到19世紀(jì)，動產(chǎn)擔(dān)保被統(tǒng)一成占有質(zhì)，動產(chǎn)抵押被視為侵害信用或交易的危險源而受到禁止。設(shè)置動產(chǎn)質(zhì)，必須轉(zhuǎn)移質(zhì)物的權(quán)利，而不得采用占有改定方式，有礙動產(chǎn)的利用，不適于企業(yè)的融資。我國當(dāng)前同樣存在這個問題，更為重要的是，國家政策長期禁止企業(yè)之間以及企業(yè)與私人之間進(jìn)行借貸，致使企業(yè)尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商融資困難。在這種情況下，開發(fā)商用自己的商品房的不動產(chǎn)資源，設(shè)置既不轉(zhuǎn)移占有，又能夠?yàn)槿谫Y提供擔(dān)保的后讓與擔(dān)保形式，就是破解這種法律障礙的一個好方法�？梢�，后讓與擔(dān)保的產(chǎn)生與讓與擔(dān)保產(chǎn)生的法律背景基本相同。在相同的法律背景下產(chǎn)生基本相同的新型擔(dān)保物權(quán)，是完全可能的。
3．確定擔(dān)保關(guān)系的合同方式相同。無獨(dú)有偶，產(chǎn)生后讓與擔(dān)保的合同方式，我國當(dāng)事人使用的是房地產(chǎn)買賣合同，即通過商品房買賣合同為借貸合同提供擔(dān)保。在德國18世紀(jì)和19世紀(jì)發(fā)生的讓與擔(dān)保，同樣是為了滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展對不轉(zhuǎn)移占有的動產(chǎn)擔(dān)保的需要，當(dāng)事人也是通過所謂的“買賣”行為來實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的目的：即雙方當(dāng)事人締結(jié)附買回權(quán)的買賣契約，并允許賣方利用租賃或使用借貸的名義，以占有改定的方式繼續(xù)占有使用該標(biāo)的物。令人驚奇的是，我國出現(xiàn)的后讓與擔(dān)保關(guān)系，同樣是以買賣合同的方式來實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的目的，所不同的只是該買賣合同先不履行，只是在債務(wù)人不履行債務(wù)時，才履行買賣合同轉(zhuǎn)移買賣標(biāo)的物的所有權(quán)或者其他物權(quán)以清償債務(wù)。“歷史驚人地相似”，經(jīng)過兩百年的輪回，中國社會又出現(xiàn)了以買賣合同對債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保的后讓與合同，除了令人驚奇之外，還能夠讓人得出社會發(fā)展和變化的動因和結(jié)果是相同的這一結(jié)論。
4．通過判例確認(rèn)為非典型擔(dān)保物權(quán)的方法相同。德國法院對讓與擔(dān)保的確認(rèn)，幾經(jīng)周折。德國判例最初認(rèn)為，這種形式只是為了債權(quán)擔(dān)保的目的通過買賣的外觀行使，以達(dá)到規(guī)避普通法關(guān)于禁止設(shè)立動產(chǎn)抵押的規(guī)定而已，因而認(rèn)定為無效。1880年10月9日德國法院的一起判決，首次承認(rèn)了這種行為的有效性，但結(jié)論是承認(rèn)買賣合同的有效性，而否定當(dāng)事人之間擔(dān)保關(guān)系的存在。過了10年，1890年6月2日，德國法院又對類似案件作出判決，認(rèn)可以占有改定的方式進(jìn)行的交付,是上級地方法院所承認(rèn)的動產(chǎn)占有轉(zhuǎn)移的方式，為擔(dān)保目的而將動產(chǎn)所有權(quán)讓與，則為通說和帝國法院判例所承認(rèn)的行為。至此，德國終于通過判例承認(rèn)了讓與擔(dān)保制度的合法存在。在日本，同樣在開始的時候，讓與擔(dān)保的買賣部分屬于虛偽行為，但作為實(shí)際效力部分的擔(dān)保，則部分有效。后來，隨著信托行為理論的引進(jìn)，日本判例認(rèn)為讓與擔(dān)保是信托行為的一種，屬于有效的法律行為，是為擔(dān)保當(dāng)事人之間的債務(wù)關(guān)系而轉(zhuǎn)移所有權(quán)，因此，在第三人的外部關(guān)系上，所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，而在當(dāng)事人之間的內(nèi)部關(guān)系上，所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，債務(wù)人依然擁有所有權(quán)。在我國，后讓與擔(dān)保在社會中現(xiàn)實(shí)地存在著，糾紛在現(xiàn)實(shí)地發(fā)生著。它要求法學(xué)家以及法官能夠發(fā)現(xiàn)它、確認(rèn)它，讓它從“地下”的潛伏狀態(tài)轉(zhuǎn)入“地上”，剝開其買賣合同的外觀，還其擔(dān)保物權(quán)的本來面目，能夠公開地存在并發(fā)揮作用，而不是借口物權(quán)法定主義而將其扼殺在搖籃之中，斷絕企業(yè)融資的一個良好的通道。
綜上，可以看到，我國長期對企業(yè)之間的借貸采取禁止政策，在通過正當(dāng)融資渠道無法得到借款時，房地產(chǎn)開發(fā)商為了得到融資，不得不向自然人或者企業(yè)借貸。由于這種融資屬于非法借貸，且無法通過法定程序設(shè)立擔(dān)保物權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，因而通過商品房買賣合同的方式，對不正當(dāng)?shù)慕栀J關(guān)系進(jìn)行擔(dān)保，催生了后讓與擔(dān)保的產(chǎn)生。由此看來，催生新型擔(dān)保物權(quán)都以社會經(jīng)濟(jì)需要為基礎(chǔ)，讓與擔(dān)保和后讓與擔(dān)保都是根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要，采用買賣合同方式，約定先轉(zhuǎn)移所有權(quán)或者后轉(zhuǎn)移所有權(quán)，以此對債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保。時至今日，國家政策已經(jīng)放開了民間融資渠道，后讓與擔(dān)保將會被大量應(yīng)用。是否承認(rèn)后讓與擔(dān)保，是考驗(yàn)中國民法學(xué)家和民事法官智慧的關(guān)鍵時機(jī)。最高人民法院前述“紀(jì)要”規(guī)定民間借貸合同的證明責(zé)任，雖未說昵其擔(dān)保問題，但如果能夠證明借貸雙方當(dāng)事人之間存在借貸合同，言外之意就等于認(rèn)可雙方所簽訂的商品房買賣合同屬于擔(dān)保性質(zhì)。問題的關(guān)鍵就在這里。事實(shí)上，這是司法實(shí)踐間接承認(rèn)后讓與擔(dān)保的關(guān)鍵一步。
“擔(dān)保性所有權(quán)讓與提供的是一個秘密的質(zhì)權(quán)，它在外部是難以被辨別的�！蓖瑯�，后讓與擔(dān)保也是一個秘密的抵押權(quán)，它在外部也是難以被辨別的。只有剝開這個秘密的抵押權(quán)的面紗，還其本來面目，才能夠識別其本質(zhì)，正確對其適用法律。目前的問題是，對后讓與擔(dān)保關(guān)系，盡管已經(jīng)被有的法院所確認(rèn)，但并未在理論上確認(rèn)這就是一種新型的非典型擔(dān)保物權(quán)。目前，對于企業(yè)之間以及企業(yè)與自然人之間的借貸關(guān)系已經(jīng)得到法律的確認(rèn)，因此而發(fā)生的通過商品房買賣合同關(guān)系確立的后讓與擔(dān)保物權(quán)，因?yàn)檫m合于我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，因而應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)并且準(zhǔn)許其適用。對此，我們應(yīng)當(dāng)確認(rèn)這個新型的非典型擔(dān)保物權(quán)，將后讓與擔(dān)保從“地下”的潛伏狀態(tài)，轉(zhuǎn)移到地上來，成為習(xí)慣法上的擔(dān)保物權(quán)。
摘自《編纂我國民法典重大問題研究》P276-281頁，法律出版社2018年6月出版。內(nèi)容簡介："《編纂我國民法典重大問題研究》通過對編纂民法典中的重大理論和實(shí)踐問題進(jìn)行深入研究，對民法典的制定提出總體設(shè)想，對民法總則和民法分則的物權(quán)編、合同編、侵權(quán)責(zé)任編、婚姻家庭編、繼承編以及人格權(quán)編如何制定和修訂等具體立法問題，擇其要者，深入分析，并提出立法建議，為編纂民法典建言獻(xiàn)策。本書的研究，事關(guān)國計民生，涉及民事權(quán)利的內(nèi)容和保護(hù)，既直面深刻的理論問題，也關(guān)注現(xiàn)實(shí)生活的緊迫需求；既有國際視野，也有民法的中國元素，是理論與實(shí)踐相結(jié)合，解決中國民法現(xiàn)實(shí)問題的力作。 "
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