——張某與A銀行大連分行、C公司執(zhí)行異議之訴案
【問題】
開發(fā)商因與銀行之間的債務(wù)被人民法院查封了開發(fā)商名下的房產(chǎn)，購房人對(duì)此提出執(zhí)行異議。購房人與開發(fā)商簽訂《商品房買賣意向書》的時(shí)間在法院查封之前，但雙方簽訂的《商品房買賣合同》在法院查封之后，兩份合同哪份屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條第(2)項(xiàng)規(guī)定的“合法有效的書面買賣合同”？
【裁判觀點(diǎn)】
在人民法院查封案涉房屋前，當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣意向書》對(duì)案涉房屋的坐落位置、面積、出售價(jià)款及其支付方式、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行了約定，具備商品房買賣協(xié)議的主要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定案涉房屋查封前雙方建立了合法有效的房屋買賣關(guān)系。符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條第(2)項(xiàng)的規(guī)定。
【基本案情】
上訴人：張某
被上訴人：A銀行大連分行、C公司
A銀行大連分行與大連B公司、C公司等金融借款合同糾紛一案，大連中級(jí)人民法院于2014年8月7日作出( 2014)大民三初字第216號(hào)訴訟保全民事裁定，查封了C公司所有的涉案興城海上釣魚臺(tái)C7 -1 -xxx×室房屋。2016年1月26日，大連中級(jí)人民法院作出( 2014)大民三視字第216號(hào)《民事判決書》，判決B公司于判決生效后十日內(nèi)給付A銀行大連分行借款本金8000萬元，C公司等對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。因B公司未履行生效法律文書確定的義務(wù)，A銀行大連分行向大連中級(jí)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。2016年7月21日，大連中級(jí)人民法院作出( 2016)遼02執(zhí)170號(hào)執(zhí)行裁定，續(xù)查封上述房產(chǎn)，查封期限三年。張某以案外人身份向大連中級(jí)人民法院執(zhí)行部門提出執(zhí)行異議。大連中級(jí)人民法院于2017年3月28日作出( 2017)遼02執(zhí)異54號(hào)《執(zhí)行裁定書》，裁定駁回張某的異議。張某不服該裁定，遂向大連中級(jí)人民法院提起本案訴訟。
另查，2010年6月12日，張某和第三人C公司簽訂了《商品房買賣意向書》，約定第三人將其位于興城海上釣魚臺(tái)C7 -1 -x×××室房屋出售給張某，房屋價(jià)款321 701. 00元，2010年5月、6月，張某分多次向C公司支付了購房款。C公司的集團(tuán)公司向張某出具了《收款收據(jù)》。
2014年9月10日，張某與第三人C公司簽訂《商品房買賣合同》一份，約定張某購買第三人C公司開發(fā)建設(shè)的興城海上釣魚臺(tái)第9 - 23幢1單元××××號(hào)房屋，單價(jià)為每平方米3889. 55元。該《商品房買賣合同》尾部加蓋了興城市建設(shè)綜合開發(fā)辦公室商品房銷售審批專用章。同日，C公司向張某出具了入住通知單。
【法院裁判】
大連中級(jí)人民法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十�！北景钢�，雖然張某提供收款收據(jù)證明其已支付了購房款，但是否構(gòu)成阻卻執(zhí)行，仍需審查是否符合另兩項(xiàng)條件。張某與第三人之間簽訂正式《商品房買賣合同》的時(shí)間及張某持有的入住單均為2014年9月10日，即交房時(shí)才簽訂書面買賣合同，而案涉房屋被查封的日期是2014年8月7日，即人民法院查封時(shí)，張某尚未占有案涉房屋。另外，張某拒絕提供其戶籍地房產(chǎn)查詢信息，應(yīng)推定其另有住房，案涉房屋不符合系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋條件。由此可見，原告的執(zhí)行異議不符合前述司法解釋的規(guī)定，其不具有對(duì)抗司法執(zhí)行的權(quán)利，對(duì)原告要求停止執(zhí)行的訴請(qǐng)不予支持。據(jù)此，依據(jù)《民事訴訟法》第64條、第227條，《民訴法解釋》第311條、第312條第1款第(2)項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條之規(guī)定，判決：駁回張某的訴訟請(qǐng)求。
一審宣判后，張某不服向遼寧省高級(jí)人民法院提起上訴。
遼寧省高級(jí)人民法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十�！北景钢�，第一，案涉房屋于2014年8月7日被法院查封，雖然張某與C公司于2014年9月10日簽訂《商品房買賣合同》，但是2010年6月12日張某與C公司已簽訂了《商品房買賣意向書》，雙方對(duì)案涉房屋的坐落位置、面積、出售價(jià)款及其支付方式、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行了約定，具備商品房買賣協(xié)議的主要內(nèi)容，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定案涉房屋查封前雙方建立了合法有效的房屋買賣關(guān)系。第二，興城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《無房屋產(chǎn)權(quán)證明》載明“在其產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息系統(tǒng)中無產(chǎn)權(quán)登記信息”，說明張某在興城市沒有其他用于居住的房屋。第三，張某已按合同約定支付了全額購房款，C公司并無異議，且其集團(tuán)公司向張某出具了收款收據(jù)。第四，A銀行大連分行雖然對(duì)張某全額支付購房款及有無其他住房有異議，但均未舉證證明其主張，對(duì)其答辯意見本院不予支持。
綜上，張某為生活居住，在案涉房屋查封前與C公司建立了房屋買賣關(guān)系，支付了房款并實(shí)際占有，其上訴請(qǐng)求成立，應(yīng)停止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行，原審判決駁回其訴訟請(qǐng)求不妥，本院予以糾正。依照《民事訴訟法》第170條第1款第(2)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：一、撤銷大連市中級(jí)人民法院( 2017)遼02民初193號(hào)民事判決；二、不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的即張某購買C公司開發(fā)建設(shè)的興城海上釣魚臺(tái)住宅小區(qū)第C7幢1單元14層××××號(hào)。
【相關(guān)法律】
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條
【觀點(diǎn)延伸】
本案系執(zhí)行異議之訴，涉及兩個(gè)法律關(guān)系，一是A銀行大連分行與C公司之間存在金融借款合同關(guān)系，C公司應(yīng)對(duì)A銀行大連分行的債權(quán)承擔(dān)連帶償還責(zé)任。二是張某與C公司之間存在房屋買賣合同關(guān)系。張某的執(zhí)行異議申請(qǐng)若成立，執(zhí)行法院將不得執(zhí)行已查封的C公司名下的案涉房產(chǎn)。反之，申請(qǐng)被駁回后，A銀行大連分行有權(quán)請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行案涉房產(chǎn)。
買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的，應(yīng)當(dāng)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定的三個(gè)條件：(1)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(2)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；(3)已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。本案張某提出的異議符合上述異議類型，審查的重點(diǎn)看張某主張的事實(shí)是否符合上三個(gè)要件。雙方對(duì)于第三個(gè)要件無爭(zhēng)議。關(guān)于第二個(gè)要件，二審法院根據(jù)興城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《無房屋產(chǎn)權(quán)證明》認(rèn)定張某除案涉房產(chǎn)外無其他房產(chǎn)。一審法院以張某戶籍地有無房產(chǎn)進(jìn)行判斷，兩級(jí)法院判斷的標(biāo)準(zhǔn)不一，司法解釋未對(duì)此明確規(guī)定，本案例亦不是指導(dǎo)性案例，僅供讀者參考，此處不再討論。
本案難點(diǎn)在于如何認(rèn)定第一個(gè)要件中的“合法有效的書面買賣合同”，一審法院認(rèn)為張某與C公司簽訂《商品房買賣合同》符合第一個(gè)要件，雙方簽訂的《商品房買賣意向書》不符合合法有效的買賣合同。二審法院對(duì)此予以否定，判斷合同性質(zhì)不應(yīng)僅從合同名稱上認(rèn)定，應(yīng)綜合認(rèn)定。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定商品房買賣合同的主要內(nèi)容：商品房基本狀況、商品房的銷售方式、付款方式、付款時(shí)間、交付使用條件及日期、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜、面積差異的處理方式、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、解決爭(zhēng)議的方法、違約責(zé)任等。因此，二審法院從案涉房屋的坐落位置、面積、出售價(jià)款及其支付方式、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)綜合判斷，認(rèn)為《商品房買賣意向書》屬于合法有效的買賣合同，于法有據(jù)。
摘自《金融借款合同糾紛常見問題與法院裁判觀點(diǎn)》p186-190頁，人民法院出版社，2018年11月出版。內(nèi)容簡(jiǎn)介：金融借款合同糾紛常見問題與法院裁判觀點(diǎn)具有典型、專業(yè)、QUAN WEI 、實(shí)用四個(gè)特點(diǎn)。編者從基層法院審理的2500多件金融借款合同糾紛中提煉焦點(diǎn)問題，問題具有集中性、普遍性、典型性；該書專門研究金融借款合同這一類糾紛，在分析上做到了內(nèi)容詳實(shí)全面、問題系統(tǒng)深入；本書引用裁判觀點(diǎn)多是最高人民法院和各省高院的生效判決，觀點(diǎn)依據(jù)具有QUAN WEI性；本書提煉的問題是金融機(jī)構(gòu)高度關(guān)注的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，對(duì)其處理具體案件提供了現(xiàn)實(shí)的可操作性指導(dǎo)，同時(shí)對(duì)于案件的當(dāng)事人具有很強(qiáng)的參考價(jià)值。
淘寶鏈接：https://item.taobao.com/item.htm?spm=a1z38n.10677092.0.0.11891debqcv3wJ&id=584879794167
微店鏈接：https://weidian.com/item.html?itemID=2669863359
