江西省宜春市人民政府辦公室

宜春市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)宜春市房地產(chǎn)業(yè)稅收征收管理實施辦法（試行）的通知

宜府辦發(fā)〔2012〕17號



各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門：

經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)將《宜春市房地產(chǎn)業(yè)稅收征收管理實施辦法（試行）》予以下發(fā)，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

特此通知



二〇一二年三月二十六日



宜春市房地產(chǎn)業(yè)稅收征收管理實施辦法（試行）

第一條　為加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收的征收管理，防止稅收流失，保障國家財政收入，維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)市場公平競爭的納稅環(huán)境，促進(jìn)依法治稅，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)稅收法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施辦法（以下簡稱“辦法”）。

第二條　本辦法所稱的房地產(chǎn)業(yè)，是指在我市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)的業(yè)務(wù)，即所轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的土地或所銷售的不動產(chǎn)座落在我市境內(nèi)，均應(yīng)按本辦法管理。轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)，是指土地使用者有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。銷售不動產(chǎn)，是指不動產(chǎn)所有權(quán)人（產(chǎn)權(quán)人）有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為；不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的建筑物、構(gòu)筑物、其他土地附著物。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用一并轉(zhuǎn)讓的行為比照銷售不動產(chǎn)。土地或不動產(chǎn)的租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目征收稅收。

本辦法所指稱的地方稅收（基金、費），包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅、耕地占用稅和教育費附加，以及防洪保安資金、殘疾人就業(yè)保障金、工會經(jīng)費、價格調(diào)節(jié)基金、地方教育附加等。

第三條　納稅人有下列情形之一的，經(jīng)相關(guān)部門依法確權(quán)后，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：

（一）以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物的；

（二）單位、個人將不動產(chǎn)、土地使用權(quán)無償贈與他人的；

（三）未到國土資源及房管部門辦理土地使用權(quán)、不動產(chǎn)登記手續(xù)，但實際已經(jīng)取得土地或不動產(chǎn)的占有、使用和處置權(quán)，并將土地使用權(quán)、不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的；

（四）土地使用者和不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人之間相互交換土地使用權(quán)和不動產(chǎn)所有權(quán)的；

（五）接受他人委托代建不動產(chǎn)，而以受托人自己的名義辦理工程項目立項，不動產(chǎn)建成后將不動產(chǎn)交給委托方的；

（六）在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，投資者在工程完工前，將自身開發(fā)工程的全部權(quán)利、義務(wù)有償轉(zhuǎn)讓給他人的；

（七）城市建設(shè)規(guī)劃拆遷，投資者以其他房屋安置給被拆遷單位和個人的；

（八）對一方提供土地使用權(quán)、一方提供資金合作建造不動產(chǎn)的，依據(jù)下列不同情況分別征稅：

1．合作雙方按比例取得部分不動產(chǎn)所有權(quán)，或出地方取得固定利潤或按比例取得銷售收入的，對提供土地使用權(quán)的一方按轉(zhuǎn)讓地使用權(quán)行為征稅，對出資方按銷售不動產(chǎn)行為征稅，將出資方的投資額按出地方所分得房屋的比例確定應(yīng)納稅營業(yè)額。若合作一方或雙方將分得房屋進(jìn)行銷售，應(yīng)以銷售者作為納稅人征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅；

2．提供土地使用權(quán)的一方提供土地使用權(quán)，提供資金方負(fù)責(zé)建造不動產(chǎn)并使用若干年，期滿后不動產(chǎn)無償歸還提供土地使用權(quán)方的，對提供土地使用權(quán)的一方按“服務(wù)業(yè)--租賃業(yè)”征稅，對提供資金方按“銷售不動產(chǎn)”征稅，將出資方的投資額確定為計稅營業(yè)額；

3．合作雙方成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后，雙方采取風(fēng)險共擔(dān)，利潤共享的方式分配利潤的，只對合營企業(yè)銷售不動產(chǎn)征稅。

第四條　納稅人自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。外來經(jīng)營戶必須辦理報驗登記，生產(chǎn)經(jīng)營時間連續(xù)12個月內(nèi)累計超過180天的，應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴艿胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記手續(xù)。全市范圍內(nèi)所有在售房地產(chǎn)項目，應(yīng)納入我市房地產(chǎn)業(yè)稅收管理信息系統(tǒng)實施項目化管理。

第五條　納稅人適用的稅種、稅目、稅率（征收率）、征收方式：

（一）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)，分別按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”、“銷售不動產(chǎn)”稅目，征收5%的營業(yè)稅。

（二）單位納稅人按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的所得繳納企業(yè)所得稅。對賬務(wù)健全，能夠提供真實、準(zhǔn)確、完整的納稅資料，正確計算應(yīng)納稅所得額的納稅人，其應(yīng)納企業(yè)所得稅實行查賬征收，企業(yè)所得稅稅率25%；對賬務(wù)不健全，符合國家稅務(wù)總局制定的《核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法》列舉情形之一的，其應(yīng)納的企業(yè)所得稅實行核定征收，核定征收率為：市中心城區(qū)4.95%，其他縣（市、區(qū)）不低于4%；

個人獨資、合伙企業(yè)、個人以及屬于承包、承租、掛靠經(jīng)營，經(jīng)營成果歸個人所有的納稅人，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)的所得繳納個人所得稅。納稅人不能提供真實、準(zhǔn)確、完整的納稅資料，不能正確計算應(yīng)納稅所得額的，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的所得，實行核定征收方式計征個人所得稅，其征收率為：市中心城區(qū)4.95%，其他縣（市）不低于4%；

個人出售自有住房按財政部、國家稅務(wù)總局的有關(guān)文件規(guī)定，征收個人所得稅。

（三）城市維護(hù)建設(shè)稅。按實際繳納營業(yè)稅額計征，稅率標(biāo)準(zhǔn)為：城市7%，縣城、建制鎮(zhèn)5%，城市、縣城、建制鎮(zhèn)以外的1%。

（四）土地增值稅。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，必須按規(guī)定預(yù)征土地增值稅：對住宅項目，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為1%、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（含車庫）預(yù)征率為3%，店面預(yù)征率為5%，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)預(yù)征率為7%。

土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，稅率為30-60%。對符合土地增值稅清算條件的，必須進(jìn)行土地增值稅清算；對符合核定征收條件的，按以下標(biāo)準(zhǔn)核定征收土地增值稅：對住宅項目，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅核定征收率為3%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅核定征收率為5%；對非住宅項目，商鋪核定征收率為7%，其它非住宅（含車庫）核定征收率為5%。

（五）房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，采用從價計稅：依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。

（六）城鎮(zhèn)土地使用稅。對座落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

1．以出讓或轉(zhuǎn)讓方式，有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2．在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地，但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

3．納稅人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。持有縣以上政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以土地證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地證書的，以土地管理部門的批文所確定的土地面積為準(zhǔn)；既無土地使用證書，又無批準(zhǔn)文件的，由納稅人據(jù)實申報土地面積，待土地使用證書核發(fā)后再作納稅調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已銷售房屋的占地面積，可從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅面積中扣除。

（七）印花稅。納稅人從事上述房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與對方訂合同時，均應(yīng)按照合同的金額，按規(guī)定的稅率申報繳納印花稅。

（八）教育費附加按實際繳納的營業(yè)稅額計征，征收率為3%。

（九）契稅、耕地占用稅按相關(guān)政策執(zhí)行。

（十）防洪保安資金、殘疾人就業(yè)保障金、工會經(jīng)費、價格調(diào)節(jié)基金、地方教育附加按省、市人民政府和相關(guān)單位規(guī)定的適用征收率代征。

第六條　納稅人因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)而向?qū)Ψ绞杖〉娜�部價款和價外費用為營業(yè)額。全部價款是指成交合同的總價格，包括向?qū)Ψ绞杖〉母鞣N物質(zhì)利益、分期付款金額以及金融機(jī)構(gòu)提供的按揭貸款；價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、補(bǔ)貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵金、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外費用。

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低而無正當(dāng)理由，以及單位、個人將不動產(chǎn)、土地使用權(quán)無償贈與他人的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十條的規(guī)定核定其計稅營業(yè)額。

第七條　納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)行為應(yīng)納營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為其收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。

第八條　納稅人應(yīng)按《稅收征管法》及其他稅收法律法規(guī)的規(guī)定及時向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

第九條　房地產(chǎn)業(yè)納稅人分為自開票納稅人和代開票納稅人。自開票納稅人在申報地方稅收（基金、費），且通過網(wǎng)上銀行扣款成功后，可根據(jù)實際情況在江西省“建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)管理信息系統(tǒng)”企業(yè)端自行開具發(fā)票；代開票納稅人需要開具發(fā)票時，應(yīng)提供相關(guān)資料，向主管地稅機(jī)關(guān)申請開具。未繳清地方稅收（基金、費）或者提供涉稅資料不全的，主管地稅機(jī)關(guān)不得為其開具發(fā)票。

第十條　房地產(chǎn)業(yè)所發(fā)生的地方稅收，由其所在地主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理，在市中心城區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的地方稅收（基金、費），按新修訂的《宜春市中心城區(qū)房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅收征收管理辦法》執(zhí)行。納稅人必須在規(guī)定的納稅期限內(nèi)申報納稅（按工程項目），不得違反規(guī)定異地納稅。

第十一條　項目銷售完畢后，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對項目進(jìn)行稅款清算。主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要對項目的稅款繳納情況和發(fā)票領(lǐng)購開具情況等進(jìn)行清算，并對每套房屋的銷售和發(fā)票開具等情況進(jìn)行核銷。對少繳稅款的項目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時通知納稅人補(bǔ)繳入庫；對多繳稅款的項目，應(yīng)按規(guī)定退稅或抵繳下期應(yīng)納稅款。

第十二條　市、縣（市、區(qū)）發(fā)改委、國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)、房管等相關(guān)職能部門應(yīng)積極支持和協(xié)助稅務(wù)部門工作，配合地稅機(jī)關(guān)抓好全市房地產(chǎn)業(yè)稅收征管。

（一）發(fā)改委應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)項目自核準(zhǔn)之日起30日內(nèi)向稅務(wù)部門傳遞有關(guān)房地產(chǎn)項目核準(zhǔn)批文。

（二）國土資源部門應(yīng)向稅務(wù)部門及時傳遞土地使用權(quán)交易信息，內(nèi)容包括承受土地使用權(quán)的單位或個人名稱、土地位置、價格、用途、面積等，在辦理土地使用證時嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定。辦理土地權(quán)屬登記或變更登記的單位、個人必須向國土資源部門提供已納稅證明，凡未提供已納稅證明的，不能辦理土地權(quán)屬登記或變更登記。國土資源部門應(yīng)定期向稅務(wù)部門傳遞土地權(quán)屬登記或變更登記的信息，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對上述信息認(rèn)真核對。

（三）城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)部門應(yīng)將通過審批的全市房地產(chǎn)開發(fā)項目信息每月月末定期傳遞給稅務(wù)部門，項目信息包括規(guī)劃土地位置、用途、總建筑面積等。

（四）房產(chǎn)管理部門在辦理有關(guān)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移或變更登記手續(xù)時，必須嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定。辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移或變更登記的單位、個人，必須向房產(chǎn)管理部門提供契稅完稅憑證和與實際轉(zhuǎn)讓金額一致的銷售不動產(chǎn)發(fā)票原件，核對無誤后同時將銷售不動產(chǎn)發(fā)票復(fù)印件存檔備查。凡未提供銷售不動產(chǎn)發(fā)票和契稅完稅憑證的，不得辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。同時，房產(chǎn)管理部門應(yīng)定期將房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的信息傳遞給地稅部門，地稅部門應(yīng)對上述信息認(rèn)真核對。

地稅契稅征收窗口應(yīng)依據(jù)納稅人提供的完稅證明和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的審核意見，受理契稅辦理事項，對于報送資料不全者，不予受理。同時，稅務(wù)部門將稅收管理過程中獲取的信息定期傳遞給各有關(guān)職能部門。

第十三條　本辦法未盡事宜，依照現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

第十四條　本辦法由宜春市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第十五條　本辦法自下發(fā)之日起施行。