最高人民法院

指導(dǎo)案例65號(hào)

上海市虹口區(qū)久樂大廈小區(qū)業(yè)主大會(huì)訴上海環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司業(yè)主共有權(quán)糾紛案

(最高人民法院審判委員會(huì)討論通過 2016年9月19日發(fā)布)




　　關(guān)鍵詞 民事/業(yè)主共有權(quán)/專項(xiàng)維修資金/法定義務(wù)/訴訟時(shí)效

　　裁判要點(diǎn)

　　專項(xiàng)維修資金是專門用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，屬于全體業(yè)主共有。繳納專項(xiàng)維修資金是業(yè)主為維護(hù)建筑物的長(zhǎng)期安全使用而應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)法定義務(wù)。業(yè)主拒絕繳納專項(xiàng)維修資金，并以訴訟時(shí)效提出抗辯的，人民法院不予支持。

　　相關(guān)法條

《中華人民共和國民法通則》第135條

《中華人民共和國物權(quán)法》第79條、第83條第2款

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條第4項(xiàng)、第54條第1款、第2款

　　基本案情

2004年3月，被告上海環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司(以下簡(jiǎn)稱環(huán)亞公司)取得上海市虹口區(qū)久樂大廈底層、二層房屋的產(chǎn)權(quán)，底層建筑面積691.36平方米、二層建筑面積910.39平方米。環(huán)亞公司未支付過上述房屋的專項(xiàng)維修資金。2010年9月，原告久樂大廈小區(qū)業(yè)主大會(huì)(以下簡(jiǎn)稱久樂業(yè)主大會(huì))經(jīng)征求業(yè)主表決意見，決定由久樂業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主提起追討維修資金的訴訟。久樂業(yè)主大會(huì)向法院起訴，要求環(huán)亞公司就其所有的久樂大廈底層、二層的房屋向原告繳納專項(xiàng)維修資金57566.9元。被告環(huán)亞公司辯稱，其于2004年獲得房地產(chǎn)權(quán)證，至本案訴訟有6年之久，原告從未主張過維修資金，該請(qǐng)求已超過訴訟時(shí)效，不同意原告訴請(qǐng)。

　　裁判結(jié)果

上海市虹口區(qū)人民法院于2011年7月21日作出（2011）虹民三（民）初字第833號(hào)民事判決：被告環(huán)亞公司應(yīng)向原告久樂業(yè)主大會(huì)繳納久樂大廈底層、二層房屋的維修資金57566.9元。宣判后，環(huán)亞公司向上海市第二中級(jí)人民法院提起上訴。上海市第二中級(jí)人民法院于2011年9月21日作出(2011)滬二中民二(民)終字第1908號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。

　　裁判理由

　　法院生效裁判認(rèn)為：《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第七十九條規(guī)定，“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修�！薄段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條第二款規(guī)定，“專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用”�！蹲≌瑢ｍ�(xiàng)維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào))（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）第二條第二款規(guī)定，“本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金�！币罁�(jù)上述規(guī)定，維修資金性質(zhì)上屬于專項(xiàng)基金，系為特定目的，即為住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造而專設(shè)的資金。它在購房款、稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)之外，單獨(dú)籌集、專戶存儲(chǔ)、單獨(dú)核算。由其專用性所決定，專項(xiàng)維修資金的繳納并非源于特別的交易或法律關(guān)系，而是為了準(zhǔn)備應(yīng)急性地維修、更新或改造區(qū)分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的維護(hù)關(guān)乎全體業(yè)主的共同或公共利益，所以維修資金具有公共性、公益性。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第四項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)。第五十四條第一款規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。”依據(jù)上述規(guī)定，繳納專項(xiàng)維修資金是為特定范圍的公共利益，即建筑物的全體業(yè)主共同利益而特別確立的一項(xiàng)法定義務(wù)，這種義務(wù)的產(chǎn)生與存在僅僅取決于義務(wù)人是否屬于區(qū)分所有建筑物范圍內(nèi)的住宅或非住宅所有權(quán)人。因此，繳納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)是一種旨在維護(hù)共同或公共利益的法定義務(wù)，其只存在補(bǔ)繳問題，不存在因時(shí)間經(jīng)過而可以不繳的問題。

　　業(yè)主大會(huì)要求補(bǔ)繳維修資金的權(quán)利，是業(yè)主大會(huì)代表全體業(yè)主行使維護(hù)小區(qū)共同或公共利益之職責(zé)的管理權(quán)。如果允許某些業(yè)主不繳納維修資金而可享有以其他業(yè)主的維修資金維護(hù)共有部分而帶來的利益，其他業(yè)主就有可能在維護(hù)共有部分上支付超出自己份額的金錢，這違背了公平原則，并將對(duì)建筑物的長(zhǎng)期安全使用，對(duì)全體業(yè)主的共有或公共利益造成損害。

　　基于專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)和業(yè)主繳納專項(xiàng)維修資金義務(wù)的性質(zhì)，被告環(huán)亞公司作為久樂大廈的業(yè)主，不依法自覺繳納專項(xiàng)維修資金，并以業(yè)主大會(huì)起訴追討專項(xiàng)維修資金已超過訴訟時(shí)效進(jìn)行抗辯，該抗辯理由不能成立。原告根據(jù)被告所有的物業(yè)面積，按照同期其他業(yè)主繳納專項(xiàng)維修資金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)算出的被告應(yīng)繳納的數(shù)額合理，據(jù)此判決被告應(yīng)當(dāng)按照原告訴請(qǐng)支付專項(xiàng)維修資金。

(生效裁判審判人員：盧薇薇、陳文麗、成皿)