山東省東營市人民政府

《東營市物業(yè)管理辦法》已經2016年12月19日市政府第7-106次常務會議通過，現(xiàn)予公布，自2017年3月1日起施行。
市長 趙豪志
2016年12月23日


東營市物業(yè)管理辦法

第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環(huán)境，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。
第三條本辦法所稱物業(yè)管理，是指建設單位依法選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主依法通過自治管理選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生及相關秩序的活動。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者其他實際使用物業(yè)的非所有權人。
第四條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務、社區(qū)管理相結合的原則。
第五條市住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。各縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。東營經濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會、東營港經濟開發(fā)區(qū)管理委員會等（以下簡稱開發(fā)區(qū)管委會）負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
經濟和信息化、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生計生、環(huán)境保護、食品藥品監(jiān)管、城市管理、物價、畜牧、工商、質監(jiān)等有關部門，以及供水、供電、供氣、供熱、通信（含寬帶數(shù)據(jù)傳輸，下同）、有線電視等專業(yè)經營單位，按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關的工作。
第六條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解處理物業(yè)管理活動中的糾紛。
社區(qū)居民委員會負責指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。
第二章新建物業(yè)
第七條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。
第八條建設單位辦理商品房預售許可證前，應當持房地產開發(fā)經營權證、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權證、項目規(guī)劃設計方案和地名核準文件等資料，向縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
第九條物業(yè)管理區(qū)域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省、市有關住宅區(qū)規(guī)劃、設計規(guī)范和工程標準進行建設。物業(yè)管理區(qū)域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。
第十條物業(yè)服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。
物業(yè)服務用房應當具備水、電、采光、通風、熱力等正常使用功能。建設工程項目總建筑面積在十萬平方米以下（含十萬平方米）的，建筑面積按照總建筑面積的千分之四配置，但不得小于一百平方米；超過十萬平方米的，超出部分按照千分之三配置。
業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。
第十一條住宅區(qū)內的政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米；社區(qū)居家養(yǎng)老服務用房按每百戶不少于二十平方米的標準配套建設；社區(qū)居民委員會用房，應當按照規(guī)劃要求進行配套建設。
住宅區(qū)內按照規(guī)劃配套建設的政務管理用房、社區(qū)居家養(yǎng)老服務用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，由政府投資建設。
第十二條按照規(guī)劃要求在住宅區(qū)內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務。
第十三條物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同）的歸屬，由建設單位和物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。
占用物業(yè)管理區(qū)域內共有道路或者其他場地設置的停車泊位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得占用、附贈、出售或者出租。
第十四條住宅區(qū)內專業(yè)經營設施設備，由專業(yè)經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調配合專業(yè)經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
住宅區(qū)內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統(tǒng)一并入城市基礎設施配套費，交由專業(yè)經營單位專項用于住宅區(qū)內專業(yè)經營設施設備的投資建設。住宅區(qū)內專業(yè)經營設施設備歸專業(yè)經營單位所有。
專業(yè)經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。
第十五條專業(yè)經營單位應當依法履行專業(yè)經營設施設備的維修養(yǎng)護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質量。
各級人民政府、開發(fā)區(qū)管委會和有關主管部門應當加強對專業(yè)經營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經營單位履行投資、建設、維護和管理義務。
第十六條城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在進行建設工程規(guī)劃審批時，應當就住宅區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經營設施設備的建設標準征求住房城鄉(xiāng)建設主管部門和專業(yè)經營單位的意見。
第三章前期物業(yè)管理與物業(yè)交付
第十七條建設單位應當依法通過招投標方式選聘具有相應資質的前期物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于三個或者住宅項目總建筑面積三萬平方米以下，非住宅項目一萬平方米以下的，經縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
第十八條建設單位確定前期物業(yè)服務企業(yè)后十五日內，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同可以約定期限；合同期限未滿、業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
第十九條建設單位在辦理商品房預售許可證前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅區(qū)配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。
第二十條鼓勵前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關的建議。
建設工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與監(jiān)督。
第二十一條新建物業(yè)實行前期物業(yè)承接查驗制度。建設單位應當在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)完成共用部位、共用設施設備的承接查驗，形成承接查驗書面記錄，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。
第二十二條新建住宅區(qū)的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
（一）生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置；
（二）雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);
（三）住宅區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡，并安裝分戶計量裝置；
（四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置；
（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按設計要求配置到位；
（六）按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設；
（七）住宅區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；
（八）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務、政務管理和社區(qū)居家養(yǎng)老服務等配套建筑及設施建設；
（九）按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；
（十）住宅區(qū)分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施；
（十一）鍋爐、電梯等特種設備按法定程序檢驗合格；
（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。
建設單位應當組織有關部門及專業(yè)經營單位按照前款規(guī)定，對住宅區(qū)進行綜合驗收，向住房城鄉(xiāng)建設主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。
第二十三條建設單位應當自住宅區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業(yè)經營單位辦理專業(yè)經營設施設備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關專業(yè)經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等服務合同。
第二十四條建設單位應當在縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房和下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
（三）電梯等特種設備設計、制造、安裝的合格證、質量證明書、監(jiān)督檢驗報告等相關安全技術檔案；
（四）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（五）業(yè)主名冊；
（六）其他應當移交的資料。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。無業(yè)主委員會的，應當移交物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會。
第四章業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第二十五條房屋的所有權人為業(yè)主。
物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
第二十六條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責。
第二十七條業(yè)主大會依法履行下列職責：
（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；
（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；
（四）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（五）籌集和使用住宅專項維修資金；
（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內的其他事項。
第二十八條建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當將業(yè)主入住情況及時報告縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會。
符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：
（一）業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上；
（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上；
（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。
第二十九條符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會應當在三十日內組建業(yè)主大會籌備組。
籌備組由七人以上單數(shù)組成，由建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、社區(qū)居民委員會，以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會等代表組成。其中，業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的二分之一；籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會代表擔任。
籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示。
第三十條籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（五）依據(jù)相關法律法規(guī)，制定業(yè)主委員會選舉辦法及業(yè)主委員會委員候選人條件，確定業(yè)主委員會候選人名單；
（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業(yè)主大會會議。
第三十一條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，由三人以上單數(shù)組成。依法選舉產生的業(yè)主委員會應當按照議事規(guī)則定期召開業(yè)主大會會議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會臨時會議：
（一）有百分之二十以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會不按規(guī)定履行召集義務的，經業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會責令限期召集；逾期不召集的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會負責組織業(yè)主召開業(yè)主大會。
第三十二條業(yè)主委員會委員應當由本物業(yè)管理區(qū)域內的熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任和執(zhí)行委員在業(yè)主委員會委員中推選產生。
業(yè)主委員會委員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示。
第三十三條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，決定是否終止其委員資格：
（一）拒不履行委員職責的；
（二）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；
（三）搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權益行為的；
（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會。
第三十四條業(yè)主委員會依照有關法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權開展活動，履行下列職責：
（一）召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；
（四）及時了解業(yè)主或者物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（五）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；
（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（七）業(yè)主大會賦予的其他職責。
第三十五條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會備案：
（一）業(yè)主大會會議決議；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會委員名單和基本情況；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會應當自收到前款規(guī)定資料之日起十日內，對符合條件的業(yè)主委員會出具備案證明、刻制印章證明。業(yè)主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。
業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內，書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會。
第三十六條業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責召集，有三分之二以上委員參加，會議內容應當記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應當由全體委員過半數(shù)同意并簽字確認，自作出決定之日起三日內在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。
第三十七條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第三十八條業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會。
第三十九條業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產生新的業(yè)主委員會的，或者業(yè)主委員會任期內委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。
第四十條業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經費及業(yè)主委員會委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會決定。
第五章物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)服務
第四十一條物業(yè)服務企業(yè)是指依法設立、取得相應資質從事物業(yè)管理活動的企業(yè)法人。
物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質許可的范圍內從事物業(yè)管理活動。
物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的專業(yè)工程技術人員，具備為業(yè)主提供專項服務的能力。
第四十二條物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務時應當實行項目經理責任制。
第四十三條物業(yè)服務企業(yè)可以聘請專業(yè)服務單位承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。
第四十四條住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會應當定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行專項檢查，督促其提高服務水平。
物業(yè)服務企業(yè)應當定期向住房城鄉(xiāng)建設主管部門報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料。
第四十五條物業(yè)服務企業(yè)應當在市、縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會指導下成立物業(yè)管理協(xié)會，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經營，提高物業(yè)管理服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。
第四十六條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。
物業(yè)服務內容主要包括下列事項：
（一）物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；
（二）公共綠化的養(yǎng)護；
（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；
（四）公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務；
（五）對物業(yè)使用中的禁止行為進行告知、勸阻、報告；
（六）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理；
（七）物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案的保管；
（八）其他約定的物業(yè)服務事項。
第四十七條業(yè)主大會通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主委員會應當經業(yè)主大會授權，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、住宅專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務企業(yè)在有關業(yè)主或者物業(yè)使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。
物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內，到縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會辦理物業(yè)服務合同備案手續(xù)。
第四十八條物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：
（一）遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；
（二）符合國家、省、市規(guī)定的技術標準和操作規(guī)范；
（三）制定和完善物業(yè)服務質量控制措施，建立健全物業(yè)服務檔案保管、移交等制度；
（四）向業(yè)主或者物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用的方法、要求和注意事項；
（五）按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；
（六）將物業(yè)服務相關信息在物業(yè)管理區(qū)域內長期公示；
（七）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務。
第四十九條物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示：
（一）物業(yè)服務企業(yè)的名稱、資質證書、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話；
（二）項目經理有關服務信息；
（三）物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準與依據(jù)、收費項目、收費標準、收費方式等；
（四）電梯、消防、監(jiān)控等設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱和聯(lián)系方式等；
（五）其他應當公示的信息。
第五十條物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，并依據(jù)合同約定期限書面通知物業(yè)服務企業(yè)；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。
業(yè)主大會決定另聘物業(yè)服務企業(yè)的，選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案應當經業(yè)主大會表決通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。
物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。
第五十一條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同履行期間或者在物業(yè)服務合同屆滿后決定不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，應當按合同約定期限書面通知業(yè)主委員會，并向全體業(yè)主公示；合同未約定通知期限的，應當提前六十日履行通知義務。
第五十二條物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務：
（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案；
（二）移交物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料；
（三）移交物業(yè)服務用房；
（四）結算預收、代收的有關費用；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。
第五十三條物業(yè)服務企業(yè)未履行通知義務并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。
經業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
第五十四條物業(yè)服務企業(yè)退出后，業(yè)主大會未及時選聘新的物業(yè)服務企業(yè)時，業(yè)主大會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人臨時代管，至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)為止。代管期限一般不得超過三個月。
第五十五條物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開和質價相符的原則，按照不同物業(yè)的性質、特點及服務階段分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。具體辦法由市物價部門會同市住房城鄉(xiāng)建設主管部門另行制定。
第五十六條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。
物業(yè)交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務費按物業(yè)服務合同約定收��；未約定的，按物業(yè)服務收費標準適當減收。
第五十七條物業(yè)服務企業(yè)不得擅自擴大收費范圍，提高收費標準。
物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時交納物業(yè)服務費，不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)建設遺留問題或者放棄共有權利等為由拒絕交納。物業(yè)產權轉移時，業(yè)主應當結清物業(yè)服務費。
第五十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人欠交物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
第五十九條住宅區(qū)內供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經營單位應當依法向最終用戶收取有關費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向專業(yè)經營單位收取報酬。
專業(yè)經營單位不得因部分最終用戶未履行繳費義務停止已繳費用戶和共用部位的服務。
第六章物業(yè)的使用與維護
第六十條業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內不得有下列行為：
（一）擅自侵占、改建、損壞共用部位、共用設施設備；
（二）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營；
（三）擅自占用、挖掘道路、場地；
（四）擅自改變房屋用途；
（五）損壞房屋承重結構；
（六）違章搭建建筑物和構筑物；
（七）隨意傾倒垃圾、排放污水、拋擲雜物；
（八）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活；
（九）實施賭博、利用迷信活動等危害社會；
（十）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質，制造超過規(guī)定標準的噪聲；
（十一）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；
（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約和臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
業(yè)主、物業(yè)使用人有前款規(guī)定行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以勸阻、制止，經勸阻、制止仍未改正的，向有關行政管理部門報告。物業(yè)服務企業(yè)有前款規(guī)定行為之一的，業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止，經勸阻、制止仍未改正的，向有關行政管理部門報告；業(yè)主和相關單位可以向有關行政管理部門投訴。有關行政管理部門在接到報告或者投訴后，應當依法予以處理。
第六十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。
業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)可以按照管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約規(guī)定禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。
第六十二條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業(yè)主。物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。
第六十三條業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、物業(yè)服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務費用的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續(xù)之日起三十日內，將物業(yè)產權轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。
第六十四條物業(yè)管理區(qū)域內的車庫應當通過出售、租賃或者附贈形式，優(yōu)先滿足業(yè)主或者物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主或者物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。
第六十五條物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃建設的車庫應當優(yōu)先投入使用。因規(guī)劃建設車庫不足，業(yè)主大會征求城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門意見后，可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內共有道路或者其他場地設置停車泊位，但是不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，妨礙道路通行。
利用停車泊位停車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。
業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內共有道路或者其他場地停放車輛。
第六十六條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約規(guī)定，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻洜I性用房的，應當向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，經有利害關系的業(yè)主同意后，依法辦理相關手續(xù)。
第六十七條物業(yè)管理區(qū)域內利用業(yè)主共用部位、共用設施設備從事經營活動所得收益屬于全體業(yè)主共有，其使用、分配、管理由業(yè)主大會決定。未作決定的，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經費或者折抵物業(yè)服務費。收益使用情況應當向全體業(yè)主公示。
第六十八條新建物業(yè)實行質量保修金制度。建設單位在辦理竣工驗收備案前，應當按照建筑安裝總造價的百分之三至百分之五的比例，一次性足額向縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會設立的賬戶交存物業(yè)質量保修金。
建設單位購買了工程質量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質量保修金。
第六十九條建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會核實后，在物業(yè)質量保修金中列支維修費用。
建設單位履行了保修義務的，保修期屆滿后，縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會應當按規(guī)定將質量保修金本息余額及時退還建設單位。
第七十條物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護和維修，由業(yè)主負責，所需費用由業(yè)主承擔。
因業(yè)主或者物業(yè)使用人使用不當或者擅自改動房屋結構、設備位置和不當裝修造成房屋質量缺陷或者安全隱患的，由責任人承擔維修責任和相關法律責任。
第七十一條物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔。
共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、單元門、監(jiān)控、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第七十二條業(yè)主應當按照國家和省市有關規(guī)定交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。業(yè)主未交納住宅專項維修資金，發(fā)生共用部位、共用設施設備維修時，相關業(yè)主應當共同承擔維修責任。
電梯、鍋爐等特種設備和消防設施，由業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定，委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng)；有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應當委托具備相應資質的單位或者個人實施。委托實施的，應當明確各方安全管理責任。
第七章老舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第七十三條縣區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質量較差的老舊住宅區(qū)，應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。
第七十四條老舊住宅區(qū)內的道路、照明、綠地及社區(qū)服務、文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔；供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，建設資金由相關專業(yè)經營單位承擔；業(yè)主專有部分的設施設備改造資金，由業(yè)主承擔。市及縣區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會對投資責任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
專業(yè)經營設施設備改造驗收合格后，專業(yè)經營設施設備產權未移交的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會指導業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會表決；未成立業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會指導社區(qū)居委會組織召開小區(qū)居民會議，將入戶端口以外的專業(yè)經營設施設備產權移交給專業(yè)經營單位，并由專業(yè)經營單位負責今后的維護和管理。
第七十五條在老舊住宅區(qū)整治改造中，經有利害關系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關規(guī)定建設物業(yè)服務用房、政務管理用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營，經營收益作為老舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。
改造整治前由相關部門、單位承擔的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設施養(yǎng)護等費用，改造整治后仍由其給予補助。
第七十六條提倡舊住宅區(qū)實行物業(yè)管理。舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理方式。業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會組織實施。
第七十七條未建立住宅專項維修資金制度的老舊住宅區(qū)，業(yè)主應當按照國家和省市有關規(guī)定交納住宅專項維修資金。
第八章社區(qū)管理與監(jiān)督
第七十八條實行政府部門職能進社區(qū)制度，落實網(wǎng)格化管理。
住房城鄉(xiāng)建設、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生計生、食品藥品監(jiān)管、城市管理、物價、畜牧、工商、質監(jiān)等有關部門，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業(yè)主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規(guī)行為。對實名投訴、舉報實行限時回復，并對實名投訴、舉報人信息予以保密。
第七十九條縣區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究、部署、推進物業(yè)管理各項工作，解決本轄區(qū)內物業(yè)管理重大矛盾糾紛。
第八十條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會負責召集由住房城鄉(xiāng)建設、城市管理、公安、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、物業(yè)服務企業(yè)等參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議。
物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調處理下列事項：
（一）業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；
（二）物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件；
（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理銜接和配合中出現(xiàn)的問題；
（五）需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。
涉及協(xié)調處理物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等事項的，應當通知相關專業(yè)經營單位參加。
第八十一條市住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)評價體系和信用檔案，依法向社會公示物業(yè)服務企業(yè)的信用信息。
第八十二條物業(yè)管理協(xié)會可以依照國家、省和市有關規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，推進標準化服務。建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，促進行業(yè)自律。
第九章法律責任
第八十三條違反本辦法規(guī)定，法律、法規(guī)、規(guī)章已規(guī)定法律責任的，依照其規(guī)定執(zhí)行；法律、法規(guī)、規(guī)章未規(guī)定法律責任的，按照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。
第八十四條業(yè)主委員會及其委員違反本辦法第三十三條第二款、第三十八條第二款規(guī)定，拒不移交或者不及時移交相關資料和財物的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會責令其限期移交。
第八十五條物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會責令其限期改正，并將該行為記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案：
（一）違反本辦法第二十一條規(guī)定，未履行承接查驗義務的；
（二）違反本辦法第四十七條第四款規(guī)定，未及時辦理物業(yè)服務合同備案手續(xù)的；
（三）違反本辦法第四十九條、第六十七條規(guī)定，未公示相關信息的；
（四）違反本辦法第五十三條第二款規(guī)定，在經業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后拒絕辦理交接的；
（五）違反本辦法第六十條規(guī)定，未履行勸阻、制止和報告義務的。
第八十六條專業(yè)經營單位違反本辦法規(guī)定，停止已繳費用戶和共用部位服務的，由相關行政主管部門依法予以處罰；造成業(yè)主或者物業(yè)使用人損失的，應當依法承擔賠償責任。
第八十七條住房城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關行政管理部門的工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十章附則
第八十八條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關規(guī)定執(zhí)行。
第八十九條本辦法自2017年3月1日起施行。