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“收房”相關(guān)法律問(wèn)題、購(gòu)房人法律風(fēng)險(xiǎn)提示
我在接待法律咨詢(xún)中發(fā)現(xiàn)許多購(gòu)房者在辦理收房的相關(guān)事宜時(shí)有以下誤區(qū)：
誤區(qū)一 誤認(rèn)為開(kāi)發(fā)商將工程主體驗(yàn)收竣工就可以交房。
其實(shí)不是這樣的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（1）取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》；
（2）取得《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)》；
（3）預(yù)售合同約定的其他交付條件（例如，供水、供電、供熱、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施的交付承諾）；
(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)辦理了入住許可證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在房屋交付日的7日前書(shū)面通知預(yù)購(gòu)人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購(gòu)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。
對(duì)于交房的第一個(gè)條件：房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》，這是國(guó)家強(qiáng)制性要求，我國(guó)的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。因此，不管購(gòu)房人和房地產(chǎn)商在買(mǎi)房合同中是否約定將房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，房地產(chǎn)商交房時(shí)都應(yīng)提供。
對(duì)于交房的第二個(gè)條件：房地產(chǎn)商取得《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)》，即已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的、未進(jìn)行預(yù)售面積測(cè)繪的，竣工后的實(shí)測(cè)應(yīng)提供商品房共用建筑面積分?jǐn)偳闆r的說(shuō)明文件。屬于商品住宅的，說(shuō)明文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前公示的有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)和下列分?jǐn)偳闆r：
（一）被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q(chēng)、用途、所在位置、面積；
（二）參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱(chēng)、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；
（三）不分?jǐn)偟墓灿貌课坏膬?nèi)容一致；書(shū)面征得受影響的預(yù)購(gòu)人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，致使分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e情況發(fā)生變更的，還應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的批準(zhǔn)規(guī)劃變更的文件。案例一：我接待的一位購(gòu)房者，在與開(kāi)發(fā)商簽訂的預(yù)售合同時(shí)建筑面積為155平米而交房的面積測(cè)量報(bào)告中加入了另外的一部分公攤面積，最終的建筑面積為163平米，在這種情況下，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同并且同時(shí)要求返還購(gòu)房款及利息。
交房的第三個(gè)條件：則要看購(gòu)房合同中房地產(chǎn)商對(duì)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ�、道路、綠化等配套設(shè)施的交付承諾。這部分內(nèi)容主要看各種配套是否已取得備案登記。
房地產(chǎn)商交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購(gòu)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)，一般問(wèn)題不大，這一點(diǎn)建設(shè)部在2001年6月1日開(kāi)始實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中已有要求，現(xiàn)在交房的房地產(chǎn)商都應(yīng)提供。
交房的第四個(gè)條件：是針對(duì)天津市房管局的相關(guān)規(guī)定，在取得了供水、供熱、燃?xì)�、通訊、綠化配套等相關(guān)備案件后，要求開(kāi)發(fā)商必須到房管局辦理入住許可證，否則不視為此樓盤(pán)符合入住條件。
誤區(qū)二 購(gòu)房人在接到房地產(chǎn)商的入住通知后，急于拿鑰匙而忽略了驗(yàn)房的重要環(huán)節(jié)。
收房時(shí)，驗(yàn)房是一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)，因?yàn)橐坏┓课萁桓�，風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者了，而我們?yōu)榱瞬粫?huì)接收到一個(gè)有瑕疵的房子，就必須要在接收前驗(yàn)好房子的每一個(gè)部分，這是很有必要的，按交房流程來(lái)說(shuō)驗(yàn)房也應(yīng)該是交付房屋的第一步。因此，在開(kāi)發(fā)商要求業(yè)主簽署各種交付文件及交付各項(xiàng)費(fèi)用后再去驗(yàn)房的情形時(shí)，業(yè)主有權(quán)利拒絕這種流程的約束。
接到開(kāi)發(fā)商的入住通知單(也叫入伙通知單)，就標(biāo)志著業(yè)主收房的開(kāi)始。入住通知單，一般會(huì)將收房的時(shí)間、地點(diǎn)、需要帶的資料以及該交的費(fèi)用一一說(shuō)明。如果購(gòu)房者身在外地，沒(méi)有足夠的時(shí)間親自辦理入住手續(xù)，那么您必須指定一位信得過(guò)的委托人來(lái)幫您簽訂各種入住相關(guān)文件，當(dāng)然這位委托人必須持有您的委托書(shū)。
首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒(méi)有建委同意備案的章，然后對(duì)要接收的房屋進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收，實(shí)地驗(yàn)收的步驟為：
（1）檢查入住的房屋是否是自己所購(gòu)買(mǎi)的房屋，如與購(gòu)房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，入住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對(duì)并進(jìn)行更換；
（2）面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張；
（3）核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌數(shù)量是否相符；
（4）自己對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢查，包括墻壁，陽(yáng)臺(tái)，門(mén)窗等部位有無(wú)開(kāi)裂，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向政府有關(guān)部門(mén)反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，應(yīng)和房地產(chǎn)商交接時(shí)如實(shí)做好書(shū)面記錄，并要求房地產(chǎn)商書(shū)面承諾在一定的期限內(nèi)進(jìn)行維修；
（5）按購(gòu)房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議的約定對(duì)房屋內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時(shí)要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書(shū)面確認(rèn)具體更換和配齊的日期；
（6）檢查室內(nèi)有害氣體是否超標(biāo)；
（7）對(duì)房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗(yàn)單或交屋單中無(wú)法確定的事項(xiàng)，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無(wú)法認(rèn)定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。
最后才可以簽收《房屋驗(yàn)收單》。
案例二：一位購(gòu)房者在天津市某高檔住宅小區(qū)購(gòu)置了一套精裝修商品房，開(kāi)發(fā)商抓住業(yè)主的入住心切的心理及不懂得交房的流程的情況，先讓業(yè)主繳納了相關(guān)費(fèi)用（即要求業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，這樣將工作轉(zhuǎn)給了物業(yè)公司），然后又辦理了入住手續(xù)，要求業(yè)主填好了《房屋驗(yàn)收單》（這樣一來(lái)在法律意義上講房屋的所有權(quán)就已經(jīng)轉(zhuǎn)移了，風(fēng)險(xiǎn)自然也隨之轉(zhuǎn)移，當(dāng)開(kāi)發(fā)商給了業(yè)主鑰匙業(yè)主去驗(yàn)房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)房體有部分開(kāi)裂，地板起鼓，這時(shí)業(yè)主的維權(quán)斗爭(zhēng)就格外坎坷，雖然不是沒(méi)有法律途徑保護(hù)（畢竟房屋是有保修期的），但無(wú)論從調(diào)查取證還是從時(shí)機(jī)上都有一定難度，從這個(gè)案例中不難看出，何時(shí)驗(yàn)房，何時(shí)簽《房屋驗(yàn)收單》是萬(wàn)萬(wàn)不能大意的，千萬(wàn)不要讓想盡快拿到鑰匙的急切心情沖混了頭腦。
誤區(qū)三 房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購(gòu)房人不是及時(shí)的采取維權(quán)措施，并不了解權(quán)利是要靠自己主張的，如果購(gòu)房人不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說(shuō)，卻不知道自己的這種做法等于默認(rèn)了房地產(chǎn)商的違約行為。
房地產(chǎn)商違約的，根據(jù)不同情況購(gòu)房人享有合同撤消權(quán)或者索賠權(quán)。 對(duì)于合同撤消權(quán)，《合同法》第五十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，撤銷(xiāo)權(quán)消滅：(一)具有撤銷(xiāo)權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán)；(二)具有撤銷(xiāo)權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷(xiāo)事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷(xiāo)權(quán)�！�
《合同法》第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅�！本唧w到房地產(chǎn)糾紛，根據(jù)2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：出賣(mài)人遲延交付房屋“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅�！北緱l中的三個(gè)月和一年這兩個(gè)期間均屬于除斥期間，它們是不變期間，不存在期間的終止、中斷和延長(zhǎng)的情形。只要期限屆滿，解約權(quán)人不行使解除權(quán)，該權(quán)利即歸于消滅。如果購(gòu)房人在除斥期間過(guò)后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請(qǐng)求將得不到法院的支持。如果在購(gòu)房人享有解約權(quán)之日起的一年內(nèi)，如果開(kāi)發(fā)商催告購(gòu)房人行使解約權(quán)，則購(gòu)房人在收到催告之次日起三個(gè)月內(nèi)應(yīng)行使解約權(quán)，過(guò)了三個(gè)月購(gòu)房人在向法院提出訴訟請(qǐng)求同樣不會(huì)得到法律的支持。
購(gòu)房人除了享有上述逾期交房的解約權(quán)外，依據(jù)最高人民法院的司法解釋規(guī)定，在開(kāi)發(fā)商存在如下行為時(shí)，購(gòu)房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失：
1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；
2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；
3、故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
4、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；
6、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的；
7、面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3％的；
8、由于開(kāi)發(fā)商的原因，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過(guò)一年的。
對(duì)于房地產(chǎn)商違約，購(gòu)房人的索賠權(quán)同樣首先要由購(gòu)房人提出，如果房地產(chǎn)商對(duì)購(gòu)房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購(gòu)房人需要通過(guò)法律途徑解決的則存在訴訟時(shí)效問(wèn)題，《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”
因此，購(gòu)房人如對(duì)房地產(chǎn)商交房存有疑義的，一定要以書(shū)面形式提出，并注意保全證據(jù)，如果和房地產(chǎn)商不能通過(guò)協(xié)商解決又想通過(guò)法律程序解決的，要注意千萬(wàn)別錯(cuò)過(guò)法院可以受理的訴訟時(shí)效。
誤區(qū)四 誤認(rèn)為房屋保修期是無(wú)限期的。
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十三條規(guī)定：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。”實(shí)際上真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對(duì)房地產(chǎn)商承諾的時(shí)間為基礎(chǔ)的。該條例說(shuō)的《規(guī)定》，是《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。”《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：
（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；
（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。
其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。因此，收房時(shí)一定要注意保修期的時(shí)限，避免錯(cuò)過(guò)保修時(shí)間。
誤區(qū)五 在商品房交付使用時(shí)，有的購(gòu)房者認(rèn)為房地產(chǎn)商列出一些費(fèi)用要購(gòu)房人繳納是理所當(dāng)然的。
經(jīng)常會(huì)有一些購(gòu)房者有這樣的疑問(wèn)：“交房時(shí)，房地產(chǎn)商要我繳納天然氣初裝費(fèi)，電表安裝費(fèi)等等，這合理嗎？”“房地產(chǎn)商交房時(shí)收電力增容費(fèi)、煤氣入戶(hù)費(fèi)，是否合理？是否可以拒交？”
回答當(dāng)然是：“房地產(chǎn)商的要求是不合理的，可以拒交�！�
自來(lái)水廠、煤氣廠、供熱廠、污水處理廠建設(shè)費(fèi)（簡(jiǎn)稱(chēng)‘四源’建設(shè)費(fèi)）。 “四源”是建設(shè)費(fèi)包括在建設(shè)項(xiàng)目總投資內(nèi)的，開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者繳納當(dāng)然是沒(méi)有道理的。
其實(shí)住宅開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和間接費(fèi)用。”對(duì)于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包涵在房?jī)r(jià)之內(nèi)，除了在合同中明示在交房時(shí)另行收取的外都應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
因此，新建商品房收取電力增容費(fèi)，煤氣、天然氣、電話等初裝費(fèi)、開(kāi)通費(fèi)都是錯(cuò)誤的。
同樣，購(gòu)房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門(mén)禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等，而未明示在交房時(shí)需另外收取費(fèi)用的，在交房時(shí)也不應(yīng)就相關(guān)項(xiàng)目收取各種名義的初裝費(fèi)、開(kāi)通費(fèi)。
誤區(qū)六 物業(yè)公司要求購(gòu)房者在收房時(shí)必須繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是合理的。
其實(shí)，購(gòu)房人在收房時(shí)只需按照購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定，交齊收房時(shí)應(yīng)交納的購(gòu)樓款，房地產(chǎn)商就應(yīng)將鑰匙直接交給購(gòu)房人，當(dāng)然如果購(gòu)房人和房地產(chǎn)商在簽訂購(gòu)房合同時(shí)對(duì)《房屋使用、管理、維修公約》（也叫《物業(yè)管理公約》或《業(yè)主公約》）進(jìn)行過(guò)承諾，還應(yīng)交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費(fèi)用。
對(duì)物業(yè)公司代收的供暖費(fèi)，購(gòu)房人在供暖開(kāi)始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權(quán)拒絕繳納辦理入住手續(xù)前的供暖費(fèi)。物業(yè)公司代收的水、電、燃?xì)�、暖氣收費(fèi)沒(méi)有普通住宅和公寓或高檔住宅之分，購(gòu)房人千萬(wàn)不要受有些不守規(guī)矩的物業(yè)公司誤導(dǎo)，高檔住宅收費(fèi)自行約定是指物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司代收的費(fèi)用不存在自行約定的問(wèn)題，統(tǒng)一執(zhí)行物價(jià)局制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
另外，還值得一提的是， 物業(yè)接收和物業(yè)管理是涉及不同民事關(guān)系的事情，如果物業(yè)公司利用房地產(chǎn)商委托其代為交房之便，以不接受他單方面增加的條件就不給購(gòu)房人鑰匙為要挾，購(gòu)房人除據(jù)理力爭(zhēng)外，應(yīng)直接找房地產(chǎn)商進(jìn)行交涉，書(shū)面提醒房地產(chǎn)商，物業(yè)公司的做法有可能造成房地產(chǎn)商承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，要求房地產(chǎn)商直接履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
有時(shí)對(duì)待侵權(quán)的行為，我們只有堅(jiān)定的用法律的武器真正捍衛(wèi)自身的權(quán)益，才能在維權(quán)的戰(zhàn)役中取得最后的勝利！當(dāng)然，還要熟悉相關(guān)的法律規(guī)定和慣例，防止進(jìn)入誤區(qū)。我僅就我在法律實(shí)踐中積累的點(diǎn)滴經(jīng)驗(yàn)與大家做粗淺的探討。
萬(wàn)鈞律師事務(wù)所 趙亞輝律師
2006年3月20日
版權(quán)所有 如有轉(zhuǎn)載請(qǐng)與作者聯(lián)系
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