[ 李先祿 ]——(2002-7-15) / 已閱10398次
“原配夫妻該支持”
—— 萬州一屋二賣案之我見
李先祿
《重慶法制報》（2002年6月7日以《“一女二嫁”誰是合法“丈夫”？》為題報道了萬州區(qū)的這樁一房二賣案）。案情概要：2001年11月，萬州區(qū)龍寶中心供銷社欲將一幢房屋作價57萬元出賣，下達(dá)了《關(guān)于資產(chǎn)變現(xiàn)工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》，該《通知》規(guī)定實(shí)行競賣且同等條件下內(nèi)部職工優(yōu)先原則。但因太貴，至于降為54萬元后仍“待嫁閨中”。11月23日（周五）叫程文才的欲買，發(fā)現(xiàn)土地證上的面積與房產(chǎn)證上的面積不一致，提出質(zhì)疑，經(jīng)雙方協(xié)商以510200元的價格出售給他。程當(dāng)場交1萬元定金，因是星期五，雙方約定次周一完善手續(xù)并交清90%房款，收據(jù)上也注明：收到定金一萬元。但消息傳開后，內(nèi)部職工認(rèn)為降價了，而且《通知》中又規(guī)定內(nèi)部職工有優(yōu)先權(quán)，于是該供銷社只得當(dāng)天下午組織內(nèi)部職工參加競賣，這樣職工姜某以5212210元價格中標(biāo)。26日姜與該社正式簽定了書面協(xié)議，并按約定交足了90%的房款。30日房屋移交給姜某，姜某也立即著手辦理過戶手續(xù)。但程文才于26日來交房款時，該供銷社拒收，理由是已賣給姜某了。次年初，程某將供銷社告上法庭，要求確認(rèn)與該社的購房合同有效，并判自己購買。
一審情況：法院認(rèn)為，雖然有關(guān)法律規(guī)定，房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，但口頭合同并不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而作為被告供銷社一房兩賣，違背了誠實(shí)信用原則。同時，第三人姜某，雖是既不是房屋共有人，也不是承租人，不能享用優(yōu)先購買權(quán)，其內(nèi)部規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)為無效。再加之房屋雖移交，但未過戶，所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移。故判令程文才與供銷社的房屋買賣口頭協(xié)議有效；龍寶中心供銷社應(yīng)履行該協(xié)議。
而一些法律專家對此判決卻提出了異議。（一）重慶渝萬律師事務(wù)所律師張明喬和萬州鐘鼓樓法律服務(wù)所法律工作者何仕華主認(rèn)為：《合同法》雖視口頭合同為訂立合同的形式之一，但《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定也房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。而該案中程文才的買房卻是口頭形式，定金不能反推合同成立。同時，姜某的優(yōu)先購買權(quán)也該認(rèn)可。（二）西政民商法教授張玉敏認(rèn)為：程與該社采用口頭形式進(jìn)行大宗房屋買賣于法律規(guī)定不符，欠缺形式要件；而姜某卻與之訂立的是書面合同，交付了大部分房款，并正在辦理過戶手續(xù)，說明合同已發(fā)生效力在實(shí)際履行中了。所以根據(jù)書面合同優(yōu)于口頭合同，且已在實(shí)際履行，故而一審判決不妥。對優(yōu)先權(quán)問題。張教授認(rèn)為，內(nèi)部規(guī)定不得對抗善意第三人，一審認(rèn)定正確。
我卻認(rèn)為，萬州區(qū)法院的判決正確無誤。理由是：1、從《合同法》規(guī)定成立看，可以采用口頭形式，雖然《城市房地產(chǎn)管理法》明文規(guī)定應(yīng)采用書面形式，但本案中未采用書面形式的原因開始是因?yàn)榈搅酥苣�，雙方對次周星期一完善書面手續(xù)也達(dá)成了一致。沒能及時簽定書面合同完全是因?yàn)楣╀N社和姜某的過錯行為造成的，這個口頭合同的訂立過程與訂立合同的要約、承諾兩個環(huán)節(jié)完全相符。2、定金的性質(zhì)是什么？就是約束雙方當(dāng)事人對合同的權(quán)利義務(wù)的，該供銷社收受了定金，理應(yīng)受到合同約束，不得再次出售該房產(chǎn)，所以其與姜某的合同損害了原告程某的權(quán)益，同時該供銷社也違背誠實(shí)信用原則，故與姜某之間的合同（雖是書面形式）應(yīng)認(rèn)定無效。3、姜某與該社間的合同，是其知道供銷社與程之間有協(xié)議的前提下簽定的，明知供銷社已受到協(xié)議（雖為口頭形式）約束，仍與之達(dá)成合同，故在訂立這個合同中也有過錯。從保護(hù)善意購買人程某利益角度出發(fā)，也應(yīng)認(rèn)定后面的這個書面合同無效。4、雖然供銷社與程某間的購房合同沒有得到實(shí)際履行，但沒能得到履行的原因是供銷社和姜某都有過錯，而損害了他對購房合同的履行（事實(shí)上，他交房款遭到了供銷社的拒收）。故，從《合同法》的立法精神上看，雖然這個口頭合同形式上并不完備，但卻是事出有因。所以我認(rèn)為萬州區(qū)法院的判決于情合理，于法有據(jù)，應(yīng)支持。
