[ 武志國 ]——(2010-9-16) / 已閱21286次
關(guān)于工程保修期與商品房質(zhì)保期的若干法律問題
武志國
2010年5月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任的通知》（建市[2010]68號）規(guī)定：建設(shè)單位要嚴(yán)格履行項目用地許可、規(guī)劃許可、招投標(biāo)、施工圖審查、施工許可、委托監(jiān)理、質(zhì)量安全監(jiān)督、工程竣工驗收、工程技術(shù)檔案移交、工程質(zhì)量保修等法定職責(zé)，依法承擔(dān)住宅工程質(zhì)量的全面管理責(zé)任。要保證合理的工期和造價，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，確保住宅工程質(zhì)量。施工單位要嚴(yán)格按照經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，對住宅工程的施工質(zhì)量依法承擔(dān)責(zé)任。要對施工或者竣工驗收中出現(xiàn)質(zhì)量問題的住宅工程負(fù)責(zé)返修，對已竣工驗收合格并交付使用的住宅工程要按規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。
一、施工單位應(yīng)對建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問題，向建設(shè)單位履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
建筑工程實行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第三十九條、第四十條以及建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定：建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等；在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
鑒于上述規(guī)定，保修期指是建設(shè)工程承包單位對所承包工程承擔(dān)保修責(zé)任的期限。該期限可由雙方在合同中自行約定，但不應(yīng)違背《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》對最短期限的強(qiáng)制性規(guī)定，未明確最短期限的項目可由雙方自由約定。承發(fā)包合同完全可以約定長于上述最短期限的保修期限，建設(shè)單位可在綜合考慮成本等允許的情況下與施工單位爭取約定較長的保修期限。
二、缺陷責(zé)任期與保修期兩個概念有一定區(qū)別，缺陷責(zé)任期本質(zhì)是預(yù)留質(zhì)保金的期限，承發(fā)包合同對此等約定應(yīng)避免混淆
建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》第二條、第五條規(guī)定：“本辦法所稱建設(shè)工程質(zhì)量保證金（保修金）是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。缺陷是指建設(shè)工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件，以及承包合同的約定。缺陷責(zé)任期一般為六個月、十二個月或二十四個月，具體可由發(fā)、承包雙方在合同中約定。缺陷責(zé)任期從工程通過竣（交）工驗收之日起計�！薄�
因此，缺陷責(zé)任期的本質(zhì)是扣留質(zhì)保金的期限，具體期限由承發(fā)包雙方約定，而保修期是承包人對工程承擔(dān)保修責(zé)任的一個期限，質(zhì)量缺陷責(zé)任期包含在質(zhì)保期內(nèi)，缺陷責(zé)任期與保修期的區(qū)別還是比較明顯的。建設(shè)單位在承發(fā)包合同應(yīng)避免只約定質(zhì)保期未約定缺陷責(zé)任期的情形。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房向購房人承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任的期限也不同于建設(shè)工程施工承包單位向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的工程保修期，后者的長短也受相關(guān)規(guī)定約束。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。
建設(shè)部《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第五條第三項、第六條規(guī)定：正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應(yīng)低于上述規(guī)定的期限。國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。
同時，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任的期限從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。
鑒于上述規(guī)定，應(yīng)注意：1）商品住宅的保修期限不低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；2）前述存續(xù)期少于《規(guī)定》確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限；3）非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。
因此，施工承包方向開發(fā)商承諾的質(zhì)保期與開發(fā)商向購房人承諾的質(zhì)保期起算期限和長短的不同，一旦商品房未及時銷售，則會發(fā)生施工承包方向開發(fā)商承擔(dān)的保修期的存續(xù)期不足開發(fā)商應(yīng)按《規(guī)定》向購房人承擔(dān)的最低保修期。
上述規(guī)定雖具有一定強(qiáng)制性，但并非效力性規(guī)定，開發(fā)商可以和購房人在商品房買賣合同補充協(xié)議及住宅質(zhì)量保證書明確約定“商品住宅的保修期限等于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期”，按理分析，此等約定是合同雙方自愿的意思表示，不應(yīng)被認(rèn)定無效，當(dāng)然現(xiàn)實中也有一些法院判定此等約定無效的情形。但如此約定的風(fēng)險也僅限于被判定無效，因此仍可以考慮安排上述約定，以嘗試減輕建設(shè)單位的保修負(fù)擔(dān)。
開發(fā)商可能會宣告清算，所以存在房地產(chǎn)開發(fā)商的存續(xù)期限短于開發(fā)商對商品房的保修期限的可能。因此，在其清算后，應(yīng)由其股東承擔(dān)對購房者的違約責(zé)任，股東僅在其清算所得范圍內(nèi)承擔(dān)有限責(zé)任。
開發(fā)商能否通過約定將保修的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給施工單位呢，筆者以為，從法理上講，通過三方約定的方式可以轉(zhuǎn)嫁，實踐中可能也不好操作，施工單位和購房人未必同意。
購房者針對房屋質(zhì)量問題向建設(shè)單位提起訴訟要求賠償?shù)�，建設(shè)單位可以申請法院追加施工單位列為第三人，法院在查清事實的基礎(chǔ)上，可以直接判決施工單位承擔(dān)賠償責(zé)任。如果構(gòu)成質(zhì)量侵權(quán)的話，筆者以為購房人可以直接起訴開發(fā)商和施工單位作為共同被告。正如《侵權(quán)責(zé)任法》第八十六條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌造成他人損害的，由建設(shè)單位與施工單位承擔(dān)連帶責(zé)任。建設(shè)單位、施工單位賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。因其他責(zé)任人的原因，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌造成他人損害的，由其他責(zé)任人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任�！�
四、建設(shè)單位未及時向施工單位發(fā)出保修通知，建設(shè)單位擅自自行進(jìn)行維修或者委托第三方維修后保修責(zé)任的認(rèn)定
《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第80號）（下稱《辦法》）規(guī)定：
�。�1）房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷的，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場搶修（《辦法》第九條）
�。�2）保修完成后，由建設(shè)單位或者房屋建筑所有人組織驗收。涉及結(jié)構(gòu)安全的，應(yīng)當(dāng)報當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案（《辦法》第十一條）。
�。�3）施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任（《辦法》第十二條）。
建設(shè)單位要求施工單位支付保修期間的工程維修費用應(yīng)當(dāng)同時符合以下三個條件：一是合同約定的保修期內(nèi)存在工程質(zhì)量缺陷；二是質(zhì)量缺陷的責(zé)任方為承包人；三是建設(shè)單位已向施工單位發(fā)出保修通知（筆者以為通知之時雖然過了質(zhì)保期，但是質(zhì)量瑕疵是在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷的，施工單位仍應(yīng)承擔(dān)維保責(zé)任，如因遲延通知擴(kuò)大的損失可以免責(zé)）。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)能證明以上事實，可現(xiàn)實中建設(shè)單位的證據(jù)往往不能證明上述三個方面，事過境遷舉證難度大，不夠重視舉證能力差。
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