[ 張生貴 ]——(2012-3-25) / 已閱19052次
律師解析“居住權(quán)”與“所有權(quán)”
【基本事實(shí)】
劉文新一家現(xiàn)居住的“某市西城區(qū)宏園9樓2門(mén)501號(hào)”房屋，原系政府的直管公房，也是拆遷胡同頭條3號(hào)危房后新建的回遷安置房。1997年區(qū)人民政府對(duì)辟才胡同實(shí)施危改拆遷，1997年11月12日，拆遷人“某市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)公司”與呂大偉簽訂《城市住宅房屋拆遷安置補(bǔ)助協(xié)議書(shū)》，協(xié)議書(shū)第二條明確約定“劉文新系拆遷被安置人之一”；協(xié)議第三條2項(xiàng)約定，過(guò)渡期限自1997年9月19日到1999年9月19日，“過(guò)渡期滿后安置到宏廟小區(qū)施工號(hào)1號(hào)樓2門(mén)501”，建筑面積約49平米，居住面積約18.6平米，其中樓房門(mén)廳或起居室計(jì)入居住面積約6平米。1999年9月回遷房建成后，實(shí)際面積為52.5平米，劉文新與呂大偉同時(shí)獲準(zhǔn)入住回遷房。2002年7月16日，劉文新出資五萬(wàn)多元，以呂大偉的名義回購(gòu)了此房。2010年1月20日，劉文新之母去世，呂大偉以繼承權(quán)糾紛為由將劉文新訴至法院，法院確認(rèn)了劉文新相應(yīng)的繼承份額。
【初審裁判】
呂大偉以自己是涉案房屋的所有以人為由，向法院提起訴訟，要求劉文新騰讓房屋，劉文新提請(qǐng)法院中止審理，并向法院提出確認(rèn)居住權(quán)之訴，原審判決劉文新以“實(shí)現(xiàn)繼承權(quán)”為由，駁回了關(guān)于居住權(quán)的訴訟請(qǐng)求。
【上訴爭(zhēng)權(quán)】
原審關(guān)于取得強(qiáng)承權(quán)便喪失法定居住權(quán)的裁判要旨，直指劉文新的居住生存權(quán)，錯(cuò)將遺產(chǎn)分割法律關(guān)系與公房居住權(quán)法律關(guān)系以及當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系混同對(duì)待，原審判決不符合法律規(guī)定。
劉文新實(shí)現(xiàn)繼承權(quán)源于劉文新的母親去世及對(duì)母親遺留財(cái)產(chǎn)的分配，呂大偉也有相應(yīng)份額的繼承，不能因此剝奪劉文新的居住權(quán)。
劉文新的居住權(quán)源于直管公有住房拆遷，拆遷管理部門(mén)依職權(quán)對(duì)被安置人資格審核后對(duì)劉文新的居住保障，兩項(xiàng)權(quán)利由不同的法律關(guān)系分別確定，原審不加思索，混為一談，將劉文新訴求的居住保障，曲解以繼承權(quán)吞并居住保障。訴求的是居住保障權(quán)，裁判的是遺產(chǎn)已分割，導(dǎo)致判訴分離，如此裁判有違司法原則。
【法律辯析】
原審采用的具體裁判要旨是“作為被拆遷安置人應(yīng)享有的居住權(quán)于法無(wú)據(jù)”，實(shí)際情況是，劉文新主張居住權(quán)有法有據(jù)。
1、特殊政策決定特別事項(xiàng)：根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于城市房改相應(yīng)政策，公有住房的出售對(duì)象主要租賃公有住房的家庭，帶有很強(qiáng)的政策傾向，這是由公有住房特有的福利性決定的，居住公房的所有家庭成員均直接享有承租權(quán)及回購(gòu)權(quán)，體現(xiàn)在最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)第119 條規(guī)定：承租戶(hù)以一人名義承租房屋的，在租賃期內(nèi)該承租人死亡的，該戶(hù)共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。房屋作為家庭的一項(xiàng)重大財(cái)產(chǎn)，是維持家人共同生活的必然需要。
《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第18條規(guī)定，職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次；《職工購(gòu)買(mǎi)公有住宅樓房管理辦法》第3條、第4條規(guī)定，承租戶(hù)購(gòu)買(mǎi)公有住宅樓房實(shí)行限量，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)承租公房按家庭人口計(jì)算。國(guó)務(wù)院市政府規(guī)定，公有住房的銷(xiāo)售對(duì)象是承租公房的整個(gè)家庭，并以家庭成員同意購(gòu)買(mǎi)為前提，一個(gè)家庭只能享受一次，不是承租方個(gè)人。
2、同是居住房，保障有區(qū)別：公有住房的出售對(duì)象具有特定性，明顯區(qū)別于一般商品房買(mǎi)賣(mài)，公有住房的購(gòu)房主體是城市承租公有住房的家庭成員，帶有很強(qiáng)的政策性。如果認(rèn)為以誰(shuí)的名義登記，產(chǎn)權(quán)就屬于誰(shuí)獨(dú)有，就會(huì)出現(xiàn)名義登記人擅自出售而造成其他共同居住人居住困難的境況。
住房制度改革政策解決的是城市低收入民眾的居住困難，妥善處理房改房糾紛問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)結(jié)合國(guó)家政策，依據(jù)《民法通則》第七十二條、第七十八條、《民法通則若干意見(jiàn)》第八十八條；《物權(quán)法》第九十三條、第九十五條、第一百零三條、第一百零四條規(guī)定；正確認(rèn)識(shí)和理解法律精神，保障劉文新享有的居住權(quán)，呂大偉負(fù)有接受共居人無(wú)差別地居住的義務(wù)，法律應(yīng)盡力保護(hù)，不得因家庭關(guān)系及房屋權(quán)屬的變化而變化，導(dǎo)致家庭成員居無(wú)定所。
《城市房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定：對(duì)被拆除非成套房屋使用人補(bǔ)償款計(jì)算公式中的“原建筑面積”，在下列情況下按照應(yīng)補(bǔ)償建筑面積執(zhí)行：（１）被拆除房屋使用人原人均住房建筑面積不足６平方米的，應(yīng)補(bǔ)償建筑面積按照人均６平方米計(jì)算。對(duì)于不在拆遷范圍內(nèi)居住，但原戶(hù)口在拆遷范圍內(nèi)的下列人員，可以計(jì)入原居住人口：（１）服現(xiàn)役的士兵；（２）大中專(zhuān)院校在校學(xué)生；（３）在國(guó)外留學(xué)的學(xué)生；（４）勞改、勞教人員；（５）按政策規(guī)定可以計(jì)入原居住人口的其他人員。對(duì)在拆遷范圍內(nèi)有本市常住戶(hù)口長(zhǎng)期居住在自建房?jī)?nèi)，并且符合下列條件的居民，可以按照每戶(hù)建筑面積三十平方米給予補(bǔ)償，具體價(jià)格由各區(qū)、縣政府確定：（１）單獨(dú)立戶(hù)；（２）本人及其配偶、父母、子女在拆遷范圍內(nèi)無(wú)正式住房；（３）本人及其配偶在拆遷范圍外無(wú)正式住房。拆除共有住宅房屋(以房屋共有執(zhí)照為準(zhǔn))，其共有人在拆遷范圍內(nèi)的住房可以獨(dú)立使用，并在此長(zhǎng)期居住，單獨(dú)立戶(hù)的，可以作為獨(dú)立的房屋作用權(quán)人給予補(bǔ)償；其共有人不在拆遷范圍內(nèi)長(zhǎng)期居住，或者其住房不能獨(dú)立使用，或者沒(méi)有單獨(dú)立戶(hù)的，只給予所有權(quán)補(bǔ)償�！掇k法》第三十條第二款和市房地局《關(guān)于實(shí)施<城市房屋拆遷管理辦法>有關(guān)問(wèn)題的通知》第31條關(guān)于對(duì)長(zhǎng)期居住自建房居民補(bǔ)償?shù)囊?guī)定的適用條件為：在拆遷范圍內(nèi)有本市常住戶(hù)口；長(zhǎng)期居住在自建房?jī)?nèi)；單獨(dú)立戶(hù)；本人及其配偶、父母、子女在拆遷范圍內(nèi)無(wú)正式住房；本人及其配偶在拆遷范圍外無(wú)正式住房。
被拆除房屋使用人原住房嚴(yán)重?fù)頂D不便，按原居住面積安置確有困難的，可以按被拆除房屋使用人家庭人口構(gòu)成狀況，適當(dāng)增加安置面積予以照顧，但增加的安置面積部分，應(yīng)按當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣人民政府關(guān)于住房制度改革的規(guī)定實(shí)行房改。無(wú)論按原居住面積安置或增加面積安置的，今后都要服從房屋產(chǎn)權(quán)單位的住房制度改革。適當(dāng)增加安置面積的標(biāo)準(zhǔn)：被拆除房屋使用人家庭成員中年滿13周歲以上的子女和其他單身成員，按異性分室、同性不分室的原則安置，13周歲以上的同性成員3人以上的，適當(dāng)增加居室安置，兩個(gè)以上不滿13周歲的子女與父母分室安置，男年滿26周歲、女年滿24周歲的未婚子女分室安置，計(jì)算被安置居民的年齡以房屋土地管理局發(fā)布房屋拆遷公告或正式動(dòng)員搬遷之日為限。
【居住權(quán)可以對(duì)抗所有權(quán)】
劉文新雖未被登記為房屋共有權(quán)人，但此房實(shí)際上已經(jīng)成為劉文新一家的保障性住房，參照《某市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第11條規(guī)定，共同居住人的相關(guān)權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)，劉文新在本市無(wú)其他住房，不具備騰房條件，請(qǐng)法院依法認(rèn)定劉文新對(duì)現(xiàn)居住房屋享有居住權(quán)利。
《憲法》第三十九條規(guī)定，公民的住宅不受侵犯，保障公民居住的安全與安寧，雖然不是從正面直接規(guī)定憲法保障公民居住的權(quán)利，但通過(guò)反向解釋可以推斷出這一精神。
《世界人權(quán)宣言》第二十五條規(guī)定：“人人有權(quán)享受為維持其本人和家屬的健康及福利所需的生活水準(zhǔn)，包括食物、衣著、住房、醫(yī)療和必要的社會(huì)服務(wù)”。聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化權(quán)利委員會(huì)《關(guān)于獲得適當(dāng)住房權(quán)的第四號(hào)一般性意見(jiàn)（第六屆會(huì)議 一九九一年）》第一條規(guī)定：“適足的住房之人權(quán)由來(lái)于相當(dāng)?shù)纳钏疁?zhǔn)之權(quán)利，對(duì)享有所有經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化權(quán)利是至關(guān)重要的。”居住的權(quán)利是指為生存而必須提供的住房方面的保障。私法領(lǐng)域內(nèi)，在物權(quán)法上居住權(quán)則有其特定含義，是指非所有人因居住而使用他人住房及其附屬設(shè)施的權(quán)利，是他物權(quán)中的用益物權(quán)之一種。
【司法價(jià)值衡量】
審判實(shí)踐中，房改后的產(chǎn)權(quán)人起訴原共居人騰房的情況較多，一般不應(yīng)改變房屋居住現(xiàn)狀，在充分釋明和調(diào)解后，如產(chǎn)權(quán)人堅(jiān)持要求共居人騰房，法院應(yīng)駁回產(chǎn)權(quán)人的訴訟請(qǐng)求（摘自法官說(shuō)法第85期2008年2月22日?qǐng)?bào)）。最高人民法院《關(guān)于購(gòu)房人之一在購(gòu)房時(shí)不完全具備條件，但購(gòu)房后長(zhǎng)期共同居住管理使用，糾紛時(shí)已具備完全購(gòu)房條件的應(yīng)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)共有的復(fù)函》；東城區(qū)人民法院（2003）東民初字第182號(hào)民事判決主要內(nèi)容：法院經(jīng)審理認(rèn)為段巍戶(hù)籍一直登記在訟爭(zhēng)房屋所在的19號(hào)，其經(jīng)王淑英同意自1997年搬回訟爭(zhēng)之房，此后長(zhǎng)期在內(nèi)居住生活，與王淑英即房屋承租人形成了共居關(guān)系，對(duì)該房應(yīng)享有合法的居住權(quán)。故判決段巍對(duì)本市東城區(qū)板廠胡同19號(hào)王淑英承租的北房西數(shù)第二間享有合法居住權(quán)；某市第二中級(jí)人民法院（2003）二中民終字第04272號(hào)民事裁定主要內(nèi)容：公民的合法權(quán)益受法律保護(hù)，本案中，訟爭(zhēng)房雖由謝考進(jìn)承租，但謝會(huì)來(lái)、德榮麗作為謝考進(jìn)的共居人，對(duì)訟爭(zhēng)房享有居住權(quán)，現(xiàn)謝考進(jìn)讓謝會(huì)來(lái)、德榮麗搬離，對(duì)此共居人謝會(huì)來(lái)、德榮麗明確表示不同意，且二人在本市無(wú)其他住房，并不具備騰房條件，故謝考進(jìn)要求謝會(huì)來(lái)、德榮麗騰房理由不足，本院不予支持，據(jù)此判決駁回謝考進(jìn)的訴訟請(qǐng)求。
生存權(quán)是最基本的人權(quán)，憲法明確規(guī)定了尊重和保護(hù)公民的基本人權(quán)。訴爭(zhēng)房屋原為拆遷安置房，后劉文新以呂大偉名義購(gòu)買(mǎi)，呂大偉成為所有權(quán)人，但不應(yīng)剝奪劉文新在此居住的權(quán)利，劉文新作為被安置人，對(duì)該房屋享有居住權(quán)，原審判決錯(cuò)誤。
