[ 陳召利 ]——(2012-3-30) / 已閱6580次
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中，建筑區(qū)劃內(nèi)汽車庫(kù)（位）的權(quán)利歸屬涉及廣大業(yè)主的切身利益，一直是社會(huì)各界高度關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，也往往成為業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間矛盾激化的焦點(diǎn)。然而，我國(guó)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定對(duì)此語(yǔ)焉不詳，這一問(wèn)題一直懸而未決。為了理清建筑區(qū)劃內(nèi)汽車庫(kù)（位）的權(quán)利歸屬，保護(hù)相應(yīng)所有權(quán)人的合法權(quán)益，無(wú)錫市出臺(tái)了《無(wú)錫市房屋登記條例》、《無(wú)錫市房屋登記技術(shù)規(guī)范(試行)》、關(guān)于印發(fā)《加強(qiáng)我市商品房配套車庫(kù)（位）處置管理試行意見》的通知、關(guān)于辦理《人防工程平時(shí)使用證》的通知等相關(guān)法規(guī)、規(guī)范性文件，明確了建筑區(qū)劃內(nèi)汽車庫(kù)（位）的權(quán)利歸屬認(rèn)定與處分的規(guī)則，茲簡(jiǎn)述如下，供參考。
一、 建筑區(qū)劃內(nèi)汽車庫(kù)（位）的權(quán)利歸屬認(rèn)定規(guī)則
自2010年1月1日施行的《無(wú)錫市房屋登記條例》第二十七條第二款明確規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃和居住區(qū)公建配套標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，未計(jì)入公用建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟钠噹?kù)（位），符合房屋登記條件的，登記為建設(shè)單位所有；其他依法屬于全體業(yè)主共有的汽車庫(kù)（位），符合房屋登記條件的，登記為全體業(yè)主共有。”需要說(shuō)明的是，該規(guī)定僅僅是針對(duì)非人防工程部分的汽車庫(kù)（位），而不適用于人防工程部分的汽車庫(kù)（位）。
因此，符合下列條件的汽車庫(kù)(位)，為建設(shè)單位所有，辦理初始登記：
(一)滿足規(guī)劃配置汽車庫(kù)(位)比例；
(二)滿足居住區(qū)汽車庫(kù)(位)公建配套標(biāo)準(zhǔn)；
(三)汽車庫(kù)(位)建筑面積未計(jì)入公用建筑面積分?jǐn)偅?br>
(四) 汽車庫(kù)(位)銷售方案報(bào)房產(chǎn)管理部門備案；
(五)不屬于人防工程。
依法屬于全體業(yè)主所有的汽車庫(kù)(位)，由建設(shè)單位申請(qǐng)建筑區(qū)劃內(nèi)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)一并申請(qǐng)，登記工作機(jī)構(gòu)在登記簿上記載為全體業(yè)主所有，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書或登記證明。
二、 建筑區(qū)劃內(nèi)汽車庫(kù)（位）的處分規(guī)則
根據(jù)無(wú)錫市住房保障和房產(chǎn)管理局于2010年3月18日印發(fā)《加強(qiáng)我市商品房配套車庫(kù)（位）處置管理試行意見》的通知，2010年1月1日后取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)遵守如下規(guī)定處置建筑區(qū)劃內(nèi)汽車庫(kù)（位）。
1. 建設(shè)單位申請(qǐng)預(yù)（銷）售許可證時(shí)，應(yīng)將擬公示的配套車庫(kù)（位）處置方案納入預(yù)（銷）售方案同時(shí)申報(bào)。
2. 建設(shè)單位在商品房預(yù)（銷）售時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)在預(yù)（銷）售現(xiàn)場(chǎng)公示配套車庫(kù)（位）的有關(guān)情況，并對(duì)公示內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。公示內(nèi)容包含：
（1）經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的商品房配套車庫(kù)（位）的配置比例、車位總數(shù)及車庫(kù)（位）配置總平面圖；
（2）實(shí)際配建車庫(kù)（位）的類別構(gòu)成，包括地上車位數(shù)、普通地下車庫(kù)（位）數(shù)及面積、可用于停車的人防地下室車庫(kù)（位）數(shù)及面積等；
（3）配套車庫(kù)（位）的處置方案：包括配置車庫(kù)（位）的出售、出租、附贈(zèng)方式的處置計(jì)劃，價(jià)格及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，挑選方式等；
（4）對(duì)外來(lái)車輛停放的解決方式等。
商品房預(yù)（銷）售時(shí)，公示內(nèi)容須作為房屋買賣合同的附件，由雙方當(dāng)事人簽署。
3. 建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃和居住區(qū)公建配套標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、未計(jì)入公攤面積、非人防工程的獨(dú)立車庫(kù)（位）方可進(jìn)行出售或附贈(zèng)，且應(yīng)在商品房通過(guò)竣工驗(yàn)收、辦理初始登記后進(jìn)行。出售或附贈(zèng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)簽訂書面的車庫(kù)（位）買賣或附贈(zèng)合同，并附標(biāo)所購(gòu)車庫(kù)（位）編號(hào)、具體位置等詳細(xì)信息的車位平面圖、房屋代碼等資料。實(shí)際銷售價(jià)格不得超過(guò)公示價(jià)格。
出售或附贈(zèng)的車庫(kù)（位），符合房屋登記條件的，可辦理登記。
以上為建筑區(qū)劃內(nèi)屬于建設(shè)單位所有的非人防工程的汽車庫(kù)（位）的處分規(guī)則。關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)屬于人防工程的汽車庫(kù)（位），根據(jù)《江蘇省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)人民防空法〉辦法》的規(guī)定，依法按照國(guó)家和省規(guī)定的比例結(jié)合城市新建民用建筑修建的防空地下室，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注，任何單位和個(gè)人不得出售。不過(guò)，人民防空工程除重要的指揮、通信等工程外，在不影響防空效能的條件下，經(jīng)人防主管部門同意，均可以開發(fā)利用。無(wú)錫市人防辦于2009年下發(fā)關(guān)于辦理《人防工程平時(shí)使用證》的通知，規(guī)定：從2009年開始，在全市實(shí)行持證使用人防工程。住宅小區(qū)內(nèi)依法配建的人防工程，由建設(shè)單位或小區(qū)物業(yè)管理公司向轄區(qū)人防主管部門申請(qǐng)辦理《人防工程平時(shí)使用證》。已使用的人防工程應(yīng)于2009年6月30日前到轄區(qū)人防主管部門申請(qǐng)辦理。新竣工并通過(guò)驗(yàn)收的人防工程，使用前必須預(yù)先到轄區(qū)人防主管部門申請(qǐng)辦理。任何單位或個(gè)人，逾期不辦使用證，視同放棄。無(wú)證使用人防工程的，人防主管部門將采取措施予以制止，并依照《江蘇省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)人民防空法〉辦法》第三十四條之規(guī)定進(jìn)行處罰。
因此，住宅小區(qū)內(nèi)依法配建的人防工程，在竣工驗(yàn)收后、使用前，建設(shè)單位或小區(qū)物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)預(yù)先到轄區(qū)人防主管部門申請(qǐng)辦理《人防工程平時(shí)使用證》。
以下兩點(diǎn)，需要予以特別注意：
1、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。也就是說(shuō)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃確定的配置比例將車位、車庫(kù)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主。
2、對(duì)于2010年1月1日以前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建筑區(qū)劃內(nèi)汽車庫(kù)（位）應(yīng)當(dāng)如何處置尚沒有明確規(guī)定，無(wú)錫市住房保障和房產(chǎn)管理局暫不予辦理登記。
作者：陳召利 來(lái)源：www.law-god.com
