[ 韓濤 ]——(2012-4-10) / 已閱14709次
2、債權(quán)已屆清償期而未受清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。清償期為房地產(chǎn)抵押權(quán)人得依法向債務(wù)人請求債務(wù)履行的時期，應(yīng)以登記的日期為準。清償是指抵押權(quán)所擔保的債權(quán)全部得到清償，若債權(quán)僅獲部分清償，抵押權(quán)人可行使抵押權(quán)而使未受償部分的債權(quán)獲得清償。
3、對于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒有過失。我國立法對于抵押權(quán)與主債權(quán)的關(guān)系，嚴格遵循抵押權(quán)的附從性，故在債權(quán)的履行過程中發(fā)生瑕疵必然會影響抵押權(quán)的效力。若債權(quán)的不能履行，系房地產(chǎn)抵押權(quán)人的原因所致，則抵押權(quán)人不能以債權(quán)已經(jīng)到期為由，實行房地產(chǎn)抵押權(quán)。
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的方式。
一般的抵押權(quán)，其實現(xiàn)的方式有折價、變賣和拍賣三種。在我國，實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)只能采取拍賣方式。債務(wù)人不履行債務(wù)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。拍賣方式透明度高，公平合理，更利于擔保目的的實現(xiàn)及房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的程序。
債務(wù)履行期屆滿債權(quán)未獲清償?shù)�，抵押�?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款受償，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實現(xiàn)抵押權(quán)。
在劃撥的國有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實現(xiàn)抵押權(quán)時，必須經(jīng)過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權(quán)時，必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批；二是拍賣所得價款必須首先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。
五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的消滅
房地產(chǎn)抵押權(quán)在性質(zhì)上為擔保物權(quán)，其設(shè)定一般有存續(xù)期限，為有期物權(quán)，并非如所有權(quán)那樣永恒存續(xù)。房地產(chǎn)抵押權(quán)得因一定的法律事實而消滅。作為一種擔保物權(quán)，其既可因物權(quán)消滅的一般原因而消滅，又可因擔保物權(quán)消滅的原因而消滅，又有自己獨特的消滅原因。房地產(chǎn)抵押權(quán)消滅的原因主要有以下幾種：
�。ㄒ唬┑盅旱姆康禺a(chǎn)滅失且無替代物
標的物滅失為物權(quán)消滅的一般原因。房地產(chǎn)抵押權(quán)作為一種擔保物權(quán)，可因抵押標的物的滅失而消滅，而不論該標的物為事實上的滅失，還是法律上的滅失。作為房地產(chǎn)抵押權(quán)標的物之房地產(chǎn)因自然災(zāi)害、公用征收等到原因而滅失時，房地產(chǎn)抵押權(quán)自無法繼續(xù)存在而消滅。
但房地產(chǎn)抵押權(quán)是對于所抵押房地產(chǎn)拍賣價金的優(yōu)先受償權(quán)，其在本質(zhì)上為價值權(quán)，具有物上代位性。因此，當房地產(chǎn)滅失時，如果有賠償金、保險金或補償金等代位物，由于價值仍存在，則房地產(chǎn)抵押權(quán)可存在于該賠償金、保險金或補償金上，房地產(chǎn)抵押權(quán)并不消滅。
�。ǘ┍粨５闹鱾鶛�(quán)消滅
房地產(chǎn)抵押權(quán)是為擔保主債權(quán)實現(xiàn)而存在的從權(quán)利，相對于被擔保的主債權(quán)，房地產(chǎn)抵押權(quán)具有絕對的附從性，與主債權(quán)同時存在，主債權(quán)消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)亦消滅。
被擔保債權(quán)可因如下原因而消滅：⑴債務(wù)人或第三人為全部之清償；⑵債務(wù)人對房地產(chǎn)抵押權(quán)人亦存在債權(quán)并符合抵銷條件時，其債權(quán)相互抵銷；⑶房地產(chǎn)抵押權(quán)人與債務(wù)人因繼承、合并等而發(fā)生混同，房地產(chǎn)抵押權(quán)人與債務(wù)人成為一人；⑷房地產(chǎn)抵押權(quán)人在不損害第三人利益的情況下免除債務(wù)人的債務(wù)。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)
如前所述，房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)是房地產(chǎn)抵押權(quán)擔保功能實現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)，房地產(chǎn)抵押擔保法律關(guān)系消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)自然消滅。
房地產(chǎn)抵押權(quán)因?qū)崿F(xiàn)而消滅，其所擔保的債權(quán)是否得到全部清償則在所不問，并且即使在同一抵押物上有數(shù)個抵押權(quán)，其中一個抵押權(quán)實現(xiàn)的，該抵押權(quán)及其他抵押權(quán)均消滅。
�。ㄋ模┏馄陂g屆滿
房地產(chǎn)抵押權(quán)為物權(quán)，故原則上既不得因所擔保之債權(quán)罹于消滅時效而消滅，同時也不得因除斥期間之經(jīng)過而消滅。但近現(xiàn)代民法從盡迅確定各種復雜法律關(guān)系的實際需要出發(fā)，也例外的規(guī)定抵押權(quán)得因一定期間之經(jīng)過而消滅。 如我國臺灣地區(qū)民法典第880條規(guī)定：抵押權(quán)擔保的債權(quán)，其請求權(quán)已因時效而消滅，如抵押權(quán)人于消滅時效完成后五年間不行使其抵押權(quán)的，該抵押權(quán)消滅。我國《物權(quán)法》第二百零二條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護。”
參考書目：
1、黃河：《房地產(chǎn)法》，中國政法大學出版社1999年版。
2、符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社1997年版。
3、許明月：《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社1998年版。
4、郭明瑞：《擔保法》，中國政法大學出版社1999年版。
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