[ 鐘建林 ]——(2012-10-17) / 已閱10340次
【審判】
湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院一審認(rèn)為：
張三與甲公司簽訂的xxxxxxxxxxxx號(hào)《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，全面履行合同義務(wù)。張三按照合同的約定履行了交付首付款及其他費(fèi)用的義務(wù)。關(guān)于剩余購(gòu)房款，雙方約定到甲公司指定的銀行辦理按揭，同時(shí)約定先付清房款后交房，因而依合同法理，甲公司有義務(wù)在約定的交房日前通知張三辦理銀行按揭手續(xù)。現(xiàn)甲公司未能于約定的交房日前通知張三辦理銀行按揭手續(xù)，致使張三未能通過銀行按揭方式交齊購(gòu)房款，同時(shí)也就未能如期受領(lǐng)房屋。因此，甲公司違約在先，故甲公司要求張三給付違約金6000元的訴訟請(qǐng)求于法無據(jù)，亦不合情理，應(yīng)不予支持。
鑒于張三委托李四辦理簽訂合同等一切購(gòu)房手續(xù)，連合同上買受人的聯(lián)系方式都留了李四的，因而李四就“xxxxx小區(qū)”第x幢xxxx號(hào)房屋與甲公司發(fā)生的有關(guān)行為，都應(yīng)視為是張三授權(quán)而為。當(dāng)李四出于減少?gòu)埲?gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的目的而代張三向甲公司申請(qǐng)退房退款，并在《退戶確認(rèn)單》上簽署張三的姓名時(shí)，甲公司已沒有義務(wù)再去求證這是不是張三本人的真實(shí)意思表示，因?yàn)槔钏牡男袨樵诩坠究磥碜阋詷?gòu)成表見代理行為。因此，2008年10月18日的《退戶確認(rèn)單》足以表明，張三與甲公司就解除編號(hào)為xxxxxxxxxxxx號(hào)的《商品房買賣合同》已經(jīng)協(xié)商一致，因而雙方的購(gòu)房合同已于2008年10月18日解除。甲公司關(guān)于雙方的購(gòu)房合同已于2008年10月18日解除的意見符合本案的實(shí)際情況，本院予以采納。
在購(gòu)房合同已經(jīng)解除的情況下，張三無權(quán)要求甲公司繼續(xù)履行合同而交付房屋并給付逾期交房違約金。因此張三關(guān)于要求履行合同、交付房屋并給付逾期交房違約金的反訴請(qǐng)求，沒有法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。至于合同解除后的款項(xiàng)給付、損失賠償?shù)仁乱�，與本案不屬同一法律關(guān)系，本院在本案中不予審理，當(dāng)事人可以另循他徑妥善解決。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十六條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第四十九條、第九十一條第（二）項(xiàng)、第九十三條第一款的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)張三與甲公司于2006年11月8日簽訂的編號(hào)為xxxxxxxxxxxx號(hào)的《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》已經(jīng)于2008年10月18日解除；二、駁回甲公司要求張三給付逾期付款違約金6000元的訴訟請(qǐng)求；三、駁回張三對(duì)甲公司的反訴請(qǐng)求。
張三不服一審判決，上訴稱：一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。李四在《退戶確認(rèn)單》上簽字并沒有征得張三的同意，也沒有立即告訴張三，張三知道這件事情后立即到甲公司售樓部堅(jiān)決反對(duì)退房，并強(qiáng)烈要求甲公司完善相應(yīng)的購(gòu)房手續(xù)交付房屋，一審認(rèn)定甲公司的善意沒有事實(shí)依據(jù)。請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決，改判甲公司依法履行商品房買賣合同并按合同約定向張三支付違約金。
二審法院查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院二審審理認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是上訴人張三與被上訴人甲公司簽訂的《長(zhǎng)沙市商品買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》是否已經(jīng)于2008年10月18日解除。根據(jù)查明的事實(shí)，張三與甲公司于2006年11月8日簽訂商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議后，甲公司未能在合同約定的交房日期2007年4月30日向甲公司交付房屋。2008年10月15日，張三簽訂上述商品房買賣合同的代理人李四以張三的名義向甲公司申請(qǐng)退房退款，并在《退戶確認(rèn)單》上簽了張三的名字。2008年10月18日，甲公司的相關(guān)人員及主管領(lǐng)導(dǎo)在《退戶確認(rèn)單》上簽字確認(rèn)退戶單。李四作為受張三委托辦理與甲公司簽訂買賣合同等一系列行為的代理人，張三與甲公司商品房買賣合同過程中的各種手續(xù)都是李四代為辦理，雙方簽訂的商品房買賣合同中買受人地址也是代理人李四的。因而，李四以張三的名義就“xxxxx小區(qū)”第x幢第xxxx號(hào)房屋申請(qǐng)退房退款行為，甲公司有理由相信是經(jīng)過張三授權(quán)的行為，該《退戶確認(rèn)單》經(jīng)過商品房買賣合同雙方的確認(rèn)，應(yīng)為有效，據(jù)此，本院認(rèn)為上訴人張三與被上訴人甲公司簽訂的《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》已經(jīng)于2008年10月18日解除。上訴人張三在原審中提出要求甲公司繼續(xù)履行合同的反訴請(qǐng)求，由于雙方簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議已經(jīng)解除，故原審法院判決駁回張三的反訴請(qǐng)求是適當(dāng)?shù)�。由于張三在原審反訴中并未提出合同解除后款項(xiàng)給付、損失賠償?shù)仍V訟請(qǐng)求，本院對(duì)此不予處理，張三可以向甲公司另行主張權(quán)利。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。
【評(píng)析】
本案的審理，涉及到表見代理在司法實(shí)踐中如何認(rèn)定的問題。
本案中，張三為了購(gòu)房，將自己的身份證復(fù)印件交給好朋友李四，委托李四代為辦理購(gòu)房相關(guān)手續(xù)。李四持張三的身份證復(fù)印件，與甲公司簽訂商品房買賣合同，在合同落款的買受人簽名處簽上張三的姓名。由于張三身在外地，親自來長(zhǎng)沙辦理其他購(gòu)房手續(xù)多有不便，合同首頁留下的張三的聯(lián)系地點(diǎn)、聯(lián)系電話等都是李四的。如此過程說明李四系受張三的委托，代理張三與甲公司簽訂了購(gòu)房合同。此后，由于甲公司未如約交房，李四從更好地保護(hù)張三的權(quán)益角度出發(fā)，與甲公司商定退房退款事宜，在《退戶確認(rèn)單》的申請(qǐng)人簽名處簽上張三的姓名，甲公司同意退款，其相關(guān)人員和主管領(lǐng)導(dǎo)均在《退戶確認(rèn)單》上簽名。至此，李四實(shí)際上是代理張三與甲公司簽訂了一份解除原商品房買賣合同的協(xié)議，張三與甲公司之間的商品房買賣合同即于雙方簽訂《退戶確認(rèn)單》之日得以解除，此后張三和甲公司之間的商品房買賣權(quán)利義務(wù)關(guān)系即已轉(zhuǎn)化為單純的甲公司向張三退還《退戶確認(rèn)單》中確認(rèn)的購(gòu)房款本息的問題。至于后來甲公司又沒有及時(shí)給付《退戶確認(rèn)單》中確認(rèn)的購(gòu)房款本息，這屬于甲公司違反合同解除協(xié)議，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行乃至賠償張三經(jīng)濟(jì)損失的違約責(zé)任的范疇，而不能由此認(rèn)定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系又要回到原商品房買賣合同中確定的一方付款一方交房的狀態(tài)。
值得說明的是，李四代理張三與甲公司簽訂《退戶確認(rèn)單》的行為，對(duì)于甲公司而言構(gòu)成了表見代理。
所謂表見代理，是指行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止以后，以被代理人的名義從事代理行為，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。表見代理的構(gòu)成要件如下：1．以本人名義為法律行為；2．行為人無代理權(quán)；3．須有使相對(duì)人信其有代理權(quán)的表征；4．須相對(duì)人為善意。
在表見代理的四個(gè)構(gòu)成要件中，較難認(rèn)定的是第三個(gè)要件即“須有使相對(duì)人信其有代理權(quán)的表征”。如何認(rèn)定？我們認(rèn)為需要從當(dāng)事人從事民事活動(dòng)的客觀實(shí)際情況出發(fā)，運(yùn)用日常生活經(jīng)驗(yàn)，合法合情合理地予以認(rèn)定。
本案中，李四在與甲公司簽訂《退戶確認(rèn)單》時(shí)按照原商品房買賣合同簽訂時(shí)的做法簽署了張三的姓名，加之張三與甲公司商品房買賣過程中的各種手續(xù)都是李四代為辦理的，雙方簽訂的商品房買賣合同中買受人的地址和聯(lián)系電話也是李四的，因此，張毅以張三的名義向甲公司申請(qǐng)辦理退房退款時(shí)，甲公司完全有理由相信這是經(jīng)過張三授權(quán)的行為，李四是有代理權(quán)的，故《退戶確認(rèn)單》經(jīng)商品房買賣合同雙方確認(rèn)，應(yīng)屬有效，對(duì)張三和甲公司都有法律約束力。雖然后來由于甲公司未及時(shí)付款，李四又代理張三向甲公司發(fā)出《通知函》，要求不再退房退款，要求甲公司繼續(xù)交付房屋并承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，但對(duì)此甲公司并未同意，因而雙方并未就是否恢復(fù)原來的商品房買賣合同關(guān)系協(xié)商一致，最終對(duì)雙方都有法律約束力的還只是《退戶確認(rèn)單》體現(xiàn)的解除商品房買賣合同的協(xié)議。
總之，本案一、二審法院據(jù)實(shí)認(rèn)定李四代理張三與甲公司簽訂《退戶確認(rèn)單》的行為構(gòu)成表見代理，確認(rèn)雙方的商品房買賣合同關(guān)系已經(jīng)解除，是正確的。
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