[ 赫少華 ]——(2017-4-12) / 已閱8748次
因“限貸政策”出臺(tái)，購(gòu)房人如何應(yīng)對(duì)房屋買賣糾紛
文|赫少華，遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所合伙人
閱讀提示：
2016年11月29日起，上海市房屋買賣貸款政策收緊，首套房首付提高至35%，購(gòu)買二套房首付比例不低于50%（普通住房）、70%（非普通住房）。
房屋交易常有三限：限售、限購(gòu)、限貸，前二種區(qū)分合同效力與物權(quán)變動(dòng)（過(guò)戶），司法實(shí)踐中，爭(zhēng)議頗多。
限貸系貸款不能或貸款額度不足，考量購(gòu)房人資金籌集能力，僅限貸情形，購(gòu)房人主要考量減輕或免除違約責(zé)任。
現(xiàn)以司法實(shí)踐中的幾則案例說(shuō)一說(shuō)，文末列舉上海高院關(guān)于限貸爭(zhēng)議解答。
一、購(gòu)買人限貸，房東因消極應(yīng)訴而承擔(dān)責(zé)任。
房屋坐落于閔行區(qū)，購(gòu)房人乙方（夫妻二人）與房東甲已簽署了《房屋買賣居間協(xié)議》，乙付首付款40萬(wàn)元（含定金部分），其余款項(xiàng)以貸款形式支付，后因購(gòu)房人之一在本市其他房屋上有名字，故該交易中的貸款無(wú)法依約全額貸。后貸款障礙解除后，房東不配合繼續(xù)履行合同，也不愿意退還房款。乙方訴甲至法院。
常理推斷，乙方有違約情形，甲方占有優(yōu)勢(shì)的，但本案審理結(jié)果卻有些典型意義。
法院認(rèn)為：
即使被告認(rèn)為合同不能履行的原因在原告，并須追究原告的責(zé)任，也應(yīng)積極應(yīng)訴。但因被告拒絕履行合同，又消極應(yīng)訴（拒絕填寫《當(dāng)事人送達(dá)地址確認(rèn)書》，導(dǎo)致該案由簡(jiǎn)易程序變更為合議庭，審限延長(zhǎng)），故判決被告全額返還購(gòu)房款40萬(wàn)元，并承擔(dān)相應(yīng)的利息。
二、雙方達(dá)成僅選擇貸款形式支付部分房款，若該部分貸款不能，購(gòu)房人可免責(zé)
房屋坐落于浦東新區(qū)。購(gòu)房人乙與房東甲簽署《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，已付定金30萬(wàn)元，其中，約定220萬(wàn)購(gòu)房款是以貸款形式支付。后發(fā)現(xiàn)，因乙方資信等原因無(wú)法貸款，無(wú)法簽署正式的《上海市房屋買賣合同》。乙訴甲，要求返還定金人民幣30萬(wàn)元。
律師視點(diǎn)：
僅就描述文字，乙方通常要承擔(dān)定金責(zé)任的，訴請(qǐng)恐難支持。但若審核其書面材料，發(fā)現(xiàn)貸款環(huán)節(jié)的約定（雙方未有貸款不足，現(xiàn)金補(bǔ)足的條款），還是有爭(zhēng)取空間。此點(diǎn)，也正是律師常說(shuō)，不審書面材料，不便輕易給咨詢意見的原因。
法院觀點(diǎn)：
房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，是對(duì)雙方簽訂本約即買賣合同而達(dá)成的合意，為預(yù)約合同。雙方已明確220萬(wàn)元須以貸款形式，且并未選擇貸款不足應(yīng)現(xiàn)金補(bǔ)足的條款，故雙方因貸款不能而導(dǎo)致買賣合同未能訂立，房東應(yīng)返還定金給原告。
三、購(gòu)買人因簽約時(shí)已屬限購(gòu)限貸對(duì)象，即便存有“因政策執(zhí)行變化”而免責(zé)的約定，依然要承擔(dān)違約責(zé)任
系爭(zhēng)房屋坐落于寶山，雙方已簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定，若由于政策執(zhí)行細(xì)則變化等因素，導(dǎo)致確認(rèn)購(gòu)房人不具有購(gòu)房資格，則雙方同意解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任。
律師視點(diǎn)：
司法實(shí)踐中，若確因限購(gòu)限貸新政出臺(tái)，導(dǎo)致原合同履行出現(xiàn)障礙，一般不歸責(zé)于雙方。但實(shí)務(wù)中發(fā)現(xiàn)，在新政突發(fā)之外，購(gòu)買人其實(shí)已存有其他違約情形，故違約責(zé)任并不可免。
法院觀點(diǎn)：
根據(jù)購(gòu)房人提交的《住房公積金個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》等材料，其在簽訂買賣合同時(shí)已屬于限購(gòu)限貸，并非是因簽約后政策執(zhí)行變化而導(dǎo)致其為限購(gòu)限貸對(duì)象，無(wú)權(quán)依據(jù)該條解除合同。且未能依照約定期限付款，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。（20%違約責(zé)任即48萬(wàn)，法院酌情調(diào)整為30萬(wàn)）
四、商品房預(yù)售合同，開發(fā)商因購(gòu)房人貸款逾期要求支付違約金或解除合同，提醒注意現(xiàn)金補(bǔ)足
開放商和購(gòu)房人之間的預(yù)售合同中，一般要求購(gòu)房人在規(guī)定的期限內(nèi)付足貸款部分的房款，否則，現(xiàn)金補(bǔ)足。
而不少情形下，購(gòu)房人鑒于貸款銀行是開發(fā)商指定的，而誤認(rèn)為，銀行延遲放款，是開發(fā)商自身原因，對(duì)延遲付款一事不加理會(huì)。結(jié)果，突然接到通知，解除合同并支付違約金，直接懵掉。
更奇特的案件，購(gòu)買人卻存有逾期支付情形，但貸款后已如期發(fā)放到開發(fā)商賬戶，并已還貸半年之久，在臨近交房時(shí)，突然收到開發(fā)商稱，逾期付款，解除合同并要求承擔(dān)違約責(zé)任。
再舉兩個(gè)相對(duì)“溫馨”的案例：
個(gè)案中，開放商和購(gòu)房人只簽署了樣本預(yù)售合同（非備案），購(gòu)房人已支付部分房款，因付款問題產(chǎn)生爭(zhēng)議，無(wú)法簽署格式化文本。庭審中，雙方均由同意繼續(xù)履行的意愿，法院直接判決，雙方簽署格式化《上海市商品房預(yù)售合同》并辦理本案登記手續(xù)，購(gòu)房人一次性支付剩余房款。
系爭(zhēng)房屋坐落于寶山區(qū)，系知名開放商樓盤。因限購(gòu)限貸政策，購(gòu)房人逾期近九個(gè)月才付清房款。當(dāng)然，該開放商沒有主張解除合同，只是要求逾期付款違約金。法官審理認(rèn)為，考慮到限購(gòu)限貸等房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)宏觀政策影響，且購(gòu)房人違約后積極采取措施繼續(xù)履行合同，且違約主觀故意并不明顯。大大調(diào)低了違約金。
律師視點(diǎn)：
在違約情形出現(xiàn)時(shí)，違約方的積極配合且證據(jù)保全，是減輕或減免違約責(zé)任的關(guān)鍵。
五、上海市高院宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答
與限貸有關(guān)的傾向性觀點(diǎn)：
高院觀點(diǎn)（轉(zhuǎn)按揭停辦事宜）：
買賣合同簽訂后，確因銀行停辦轉(zhuǎn)按揭而導(dǎo)致合同約定的付款方式無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，該合同義務(wù)無(wú)法履行的原因可認(rèn)定為不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人，當(dāng)事人以此為由要求解除合同，可予支持。
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