[ 盧慶波律師 ]——(2020-5-23) / 已閱7039次
最高法指導(dǎo)意見(jiàn)：疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少的，出租人不可解除合同！
作者：盧慶波律師
單位：廣東廣信君達(dá)律師事務(wù)所（東莞辦公室）
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關(guān)鍵詞：最高人民法院 指導(dǎo)意見(jiàn) 承租人 出租人 租賃合同
一、疫情期間，人流量減少，大量商鋪經(jīng)營(yíng)困難，無(wú)法支付房租。此時(shí)，按合同約定，業(yè)主是可以解除合同的。但是最高人民法院對(duì)此作出了特殊時(shí)期的指導(dǎo)意見(jiàn)：明確不可解約。
最高人民法院于2020年5月19日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》，其中第5條是關(guān)于“在疫情期間出租人能否以承租人沒(méi)有按照約定的期限支付租金為由解除租賃合同”的規(guī)定。
指導(dǎo)意見(jiàn)第5點(diǎn)是這樣規(guī)定的：
5.承租房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒(méi)有按照約定的期限支付租金為由請(qǐng)求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。
二、我們?cè)鯓永斫獾?條的規(guī)定？
（一）對(duì)于承租人而言，只要存在如下情形，出租人是不可以向請(qǐng)求解除租賃合同和由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的：
1、承租房屋用于經(jīng)營(yíng)；
2、疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少
（二）承租人如何舉證？以什么證據(jù)證明疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少？相信法院只需承租人提供初步證據(jù)可以了，如可提供政府相關(guān)疫情防控措施文件，一段時(shí)間（如一周或半個(gè)月）客流量的視頻，電話訂餐記錄，美團(tuán)訂單記錄等。
三、提醒及建議：承租人違約責(zé)任可免，但租金要付的！對(duì)此，出租人與承租人均須正確理解第5條的規(guī)定。
承租房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少的情形下，出租人不可以主張解除租賃合同和要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任；但是可以主張租金和租金的利息損失；所以承租人也要做好經(jīng)營(yíng)，以保證資金周轉(zhuǎn)能支付起租金。如果預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)無(wú)法持續(xù)下去，可以考慮與出租人協(xié)商解除合同，減少持續(xù)的租金損失。
