[ 翟峰 ]——(2023-1-28) / 已閱5536次
例如，我國各地有必要通過其省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理法規(guī)的制定，針對⑴本地政府持有公共租賃住房房源現(xiàn)狀、后續(xù)維護(hù)、更新改造及管理等方面需要投入大量人力、物力和財(cái)力；⑵相對其省域范疇內(nèi)的部分城市雖有公共租賃住房管理辦法，但從省域范疇內(nèi)層面上來看還缺乏統(tǒng)一規(guī)范的法規(guī)；⑶公共租賃住房的資格審核和后續(xù)管理，將是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程和各地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差異較大，缺乏統(tǒng)一的約束性等上述問題，有必要通過制定其省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理的地方性法規(guī)，以期切實(shí)解決上述本省域范疇內(nèi)公共租賃住房法制管理制度相對滯后問題。
此外，制定省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理的地方性法規(guī)，還有利通過完善其相關(guān)管理法治制度，確保其通過公平合理分配公共租賃住房而逐步達(dá)到既解決中等偏下收入家庭的住房困難問題，又實(shí)現(xiàn)合理遏制部分城市房價過快上漲的目標(biāo)。
例如，針對近年來我國一些城市中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工以及外來務(wù)工人員的住房困難問題，通過省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理的地方性法規(guī)的及時制定，依法規(guī)范并促進(jìn)其加快發(fā)展和大幅度增加公共租賃住房供應(yīng)，以便在逐步解決中等偏下收入家庭的住房困難問題的同時，也做到進(jìn)一步貫徹落實(shí)好多年來國務(wù)院先后下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》等相關(guān)文件，從而使我國各地省域范疇內(nèi)的大中城市，特別是房價過高、上漲過快的城市的房地產(chǎn)市場，能夠得以平穩(wěn)、健康發(fā)展。
為此，我國各地有必要在充分總結(jié)近幾年其省域范疇內(nèi)建立和完善各大中城市多層次、全覆蓋的住房保障和供應(yīng)體系取得的較好成績，以及在汲取外地發(fā)展公共租賃住房經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際情況，盡快制定規(guī)范其省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理工作的地方性法規(guī)，以促使其包括廉租住房和公共租賃住房在內(nèi)的住房保障政策體系架構(gòu)能夠進(jìn)一步地盡快形成和完善。
其四、制定省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理的地方性法規(guī)，有利依法規(guī)范公共租賃房所具有的公共物品屬性。
公共租賃房在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期又叫公房，即由政府統(tǒng)一建設(shè)和分配的住房。
我國向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變以來，逐步取消了政府統(tǒng)一分配住房，采取了住房貨幣化的政策，公房建設(shè)基本結(jié)束，群眾住房主要由市場供求決定。
然而，住房由市場決定，并沒有從根本上解決群眾住房難的問題，公房在社會中仍然具有不可替代的地位和作用。
若歸納，筆者認(rèn)為城市公共租賃住房這種公房在社會中的不可替代性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
一是城市公共租賃住房在對財(cái)產(chǎn)性占有住房的限制方面具有不可替代性。住房是生活必需品，但在市場經(jīng)濟(jì)社會又是一種昂貴的商品。
住房商品的可使用、可轉(zhuǎn)讓、可保值性，使其具備了社會財(cái)產(chǎn)的特征。
而住房一旦成為財(cái)產(chǎn)，它就會被當(dāng)成一般等價物進(jìn)行比較。
如當(dāng)其保值性高于銀行利率，人們就會減少銀行儲蓄而儲備房產(chǎn)。而當(dāng)銀行儲蓄收益高于財(cái)產(chǎn)性占有的收益時，人們就會拋出房產(chǎn)，從而弱化房產(chǎn)的實(shí)用性。
顯然，住房的財(cái)產(chǎn)性占有違背了建設(shè)住房的本來目的。
對于這一負(fù)面影響，目前世界各國除了開征房產(chǎn)稅外，還通過政府興建公房的形式進(jìn)行遏制。
而作為公房產(chǎn)權(quán)的公共租賃房的公有性，因其不可能被虛擬性占有，因而有利實(shí)現(xiàn)政府的實(shí)用性目標(biāo)。
二是城市公共租賃住房在對防止住房高成本產(chǎn)生的壟斷方面具有不可替代性。
也就是說，作為城市公共租賃住房的公房建設(shè)，有助于防止住房高成本產(chǎn)生的壟斷。
因?yàn)�，商品住房建設(shè)一般皆需要投入較高的成本，而其房產(chǎn)實(shí)體形成后一般又不輕易拆遷，這就在客觀上形成了房產(chǎn)壟斷。
房產(chǎn)壟斷會影響國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)以及國民經(jīng)濟(jì)布局。
目前國家主要靠城市規(guī)劃保證住房建設(shè)的合理性，同時為了防止住房壟斷對國民經(jīng)濟(jì)的影響，即要建設(shè)一批由國家直接控制的公房，特別是公共租賃住房。
這些公房一般建在有關(guān)國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的重要地帶，如大中型城市、工礦集中區(qū)等，因而在一定程度上有助于防止住房高成本產(chǎn)生的壟斷。
三是城市公共租賃住房在對國家根據(jù)土地稀缺的國情決定對公房的供給方面具有不可替代性。
住房建設(shè)需要占用土地，在土地資源有限的情況下，國家不可能占用大量的土地建設(shè)住房。尤其是在我國人多地少的情況下，國家需要對土地的合理使用作出規(guī)定，使農(nóng)業(yè)用地和非農(nóng)業(yè)用地保持合理的比例關(guān)系。
我國為了保證糧食安全，明確規(guī)定耕地面積必須保持18億畝，這是不可逾越的紅線。然而，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，仍需要占用不少土地，因而我國土地利用存在稀缺性的硬約束。因此，國家必須對住房用地進(jìn)行適當(dāng)控制，不允許跨越18億畝紅線建住房，不允許住房面積標(biāo)準(zhǔn)過高⑺。
根據(jù)市場對住房的調(diào)節(jié)存在的這一定的局限性，國家即需要通過集中興建公房、特別是通過集中興建公共租賃住房來彌補(bǔ)住房供給的不足。
其五、制定省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理的地方性法規(guī)，有利為公共租賃房建設(shè)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供一定的法制保障。
由于公共租賃房具有社會保障作用、對投資品的供給和消費(fèi)具有拉動作用、對縮小社會收入差距還具有平衡作用，因而有利為公共租賃房建設(shè)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會重大發(fā)展的影響而提供一定的法制保障。
我們知道，在市場經(jīng)濟(jì)社會，由于自然資源稟賦以及人與人能力之間的差異和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展所具有的不均衡性，從而造成了人與人之間收益分配上的巨大差別性。
而這種差別性主要又體現(xiàn)在其基本需求上，即不少家庭由于支付能力不足而買不起住房。然而，由于政府提供的公共租賃房具有租金穩(wěn)定、價格低廉、方便調(diào)控等優(yōu)勢，因而受到社會的普遍歡迎。例如，目前世界各國由政府提供的保障房(含公共租賃房)占20%左右，從而對維護(hù)社會穩(wěn)定起到了積極作用。
另則，由于建設(shè)公共租賃房有助于拉動當(dāng)?shù)毓┙o和需求，因而政府對建設(shè)公共租賃房的投資，即有利直接拉動這個領(lǐng)域內(nèi)的供給，因而使其社會需求，在一定程度上得到滿足。
再如，政府近幾年對保障房的投資，在有效增加住房供給和滿足群眾住房需求的同時，也拉動了鋼鐵、水泥等建材的生產(chǎn)和消費(fèi)。
特別值得一提的是，公共租賃房的分配還有助于平衡社會的收入差距。
如我國政府針對城市居民收入有一定差距，而這種收入差距又導(dǎo)致了住房占有的巨大差異的這一現(xiàn)狀，通過投資建設(shè)公共租賃房而使一部分城市中低收入者以低于市場租金的價格入住，這就在一定程度上彌補(bǔ)了他們收入上的差距。
而從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，政府對低收入者購房的支持，往往采取低于市場的價格出售公共租賃房的方式，這在較大程度上保護(hù)了低收入者的利益。
正因公共租賃房在上述社會保障方面，對投資品的供給和消費(fèi)的拉動方面，以及對縮小社會收入差距的平衡方面具有一定的積極作用，因而我國各地通過制定其省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理的地方性法規(guī)，就是為規(guī)范和加快當(dāng)?shù)毓沧赓U房建設(shè)，從而為促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會的加快發(fā)展，而提供了一定的法制保障。
二、省域城市公共租賃住房立法之重點(diǎn)
既然我們已基本明確了制定省域范疇內(nèi)城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)的必要性及其體現(xiàn)出來的意義，那么，即應(yīng)對我國各地在國家大政方針指導(dǎo)下結(jié)合本地實(shí)際制定省域范疇內(nèi)城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)的重點(diǎn)有必要作一探析。
對此，筆者在深入調(diào)研和對相關(guān)法律法規(guī)及其政策一定程度研究的基礎(chǔ)上認(rèn)為，我國各地省域范疇內(nèi)城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)的制定，有必要突出以下十個方面的重點(diǎn)：
第一、在其主要內(nèi)容設(shè)置上有必要突出公平性和統(tǒng)一性。
即為確保保障性住房對象資格認(rèn)定、配租的公平性、統(tǒng)一性，我國各地省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)對公共租賃住房的申請對象的收入認(rèn)定、資格認(rèn)定等，都有必要參照本地城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房管理相關(guān)政策中規(guī)定的程序執(zhí)行。
同時，應(yīng)確定本省域范疇內(nèi)的城市政府產(chǎn)權(quán)的共租賃住房主要面對城市中等偏下收入住房困難家庭，并逐步解決新就業(yè)職工和新畢業(yè)的大學(xué)生和外地來本地務(wù)工人員的住房困難，租金則執(zhí)行政府定價。
而其大中型企業(yè)、勞動密集型企業(yè)建設(shè)的共租賃住房，主要應(yīng)解決本省域范疇內(nèi)的城市內(nèi)各相關(guān)單位住房困難職工的住房問題，而其租金不得高于本省域范疇內(nèi)城市政府定價。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、社會投資機(jī)構(gòu)建設(shè)的公共租賃住房，其供應(yīng)對象亦應(yīng)參照本地城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房管理相關(guān)政策中規(guī)定的程序執(zhí)行。其租金可依據(jù)本省域范疇內(nèi)城市政府定價適當(dāng)上浮。建議其上浮幅度一般不高于20%的基本工作思路。
第二、在其立法的主旨和依據(jù)上有必要突出保障性和公益性。
即我國各地省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)的制定，有必要在設(shè)置總則、房源籌集、配租管理、租賃管理、監(jiān)督管理、附則等篇章的基礎(chǔ)上，將其立法的主旨和依據(jù)在其總則中明確為：
為完善本省域范疇內(nèi)城市分層次住房保障供應(yīng)體系，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，即應(yīng)積極發(fā)展以城市公共租賃住房建設(shè)和管理為主的公益性保障房，并作為城市滿足部分中低收入住房困難家庭住房需求的主要渠道。
為此，我國各地省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)的制定，即應(yīng)根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》等相關(guān)文件之規(guī)定，結(jié)合本省域范疇內(nèi)的城市保障性住房建設(shè)的實(shí)際，制定其省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)。
同時，我國各地制定省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)時，還有必要在其總則中明確規(guī)定：
本省域范疇內(nèi)的城市行政區(qū)域內(nèi)公共租賃住房的建設(shè)、分配、管理適用本法規(guī)。
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