[ 劉軍 ]——(2006-10-20) / 已閱18279次
提前解除租賃合同應(yīng)簽訂完善的解除協(xié)議，避免日后紛爭
劉軍
筆者最近代理了一件因提前解除租賃合同，承租人（原告）要求出租人（被告）返還押金爭議案件。筆者代理原告，一審法院未支持原告的訴請。二審階段，筆者作為原告（上訴人）的代理律師，據(jù)理力爭，最終二審法院認(rèn)可筆者的代理意見，撤銷一審判決，支持上訴人的訴請。現(xiàn)對該案的法律問題以及對商務(wù)人士的啟示一一分析，供大家探討。
租賃合同約定的期限是10年，1年后，原告因生意不好，提出退租，被告給予同意。雙方為此簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議未涉及到租賃押金如何處理問題，也未明確約定解除租賃合同，同時還要求原告在簽署補(bǔ)充協(xié)議后支付補(bǔ)充協(xié)議簽署日之后3個月的租金。同日，原告介紹了新的承租人與被告簽訂了一份新的租賃合同，租金等主要條款與原合同一致，同時被告向新承租人收取了押金。原告沒有在新的租賃合同上簽字。補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，原告依約向被告支付了3個月的租金，嗣后不久，因新承租人也向被告支付了3個月的租金，故被告退回原告支付的租金。新承租人在租賃合同履行6個月后因涉嫌刑事犯罪被逮捕，新租賃合同終止。被告為清理新承租人的裝修重新出租支付了近10萬多的款項。后因原告向被告索要押金遭到拒絕涉訴，訴訟過程中，被告提出反訴，要求原告賠償被告清理裝修支付的10萬元損失。
我方的觀點是：1、補(bǔ)充協(xié)議表明雙方協(xié)商解除合同，原告不構(gòu)成違約；2、被告與新承租人同日簽訂的新租賃合同（原告不是該合同當(dāng)事人）進(jìn)一步表明原租賃關(guān)系終止，新租賃合同不是轉(zhuǎn)租合同，原告不是轉(zhuǎn)租人；3、根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議，原告支付此后3個月的租金不能理解為原告為新承租人支付租金提供擔(dān)保，且被告退還3個月的租金表明該合同已履行完畢；4、被告為清理新承租人的裝修支付的費(fèi)用應(yīng)向新承租人主張賠償，與原告無關(guān)；5、根據(jù)租賃合同有關(guān)約定，租賃關(guān)系終止時，被告收取的房租租賃保證金除用以抵沖合同約定的原告承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無息歸還原告。故被告應(yīng)返還原告支付的押金
被告的觀點是：1、原被告租賃合同未解除，被告與新承租人之間租賃關(guān)系中，原告是轉(zhuǎn)租人，故須承擔(dān)轉(zhuǎn)租人的法律責(zé)任；2、新承租人違約即原告違約，現(xiàn)新承租人終止合同，即原告終止合同，故須承擔(dān)違約責(zé)任，根據(jù)租賃合同有關(guān)條款，被告有權(quán)沒收原告押金，并可要求原告賠償有關(guān)損失。
一審法院的判決有意思：認(rèn)定補(bǔ)充協(xié)議表明雙方協(xié)商解除合同，但就押金處理問題未作約定，現(xiàn)原告要求被告退還押金，被告不予同意，故原告訴請不予支持。被告索賠的理由同樣不予支持。
二審法院完全支持我方的觀點，最終判令被告返還原告支付的押金。
本案給商務(wù)人士最大的啟示是：解除租賃合同時一定要將與租賃合同有關(guān)事項均給予明確約定，以免日后爭議。本案原告簽訂補(bǔ)充協(xié)議就是想退出租賃合同，同時找來新的承租人，以免承擔(dān)提前解約的違約責(zé)任。但補(bǔ)充協(xié)議并未將原告的真實意思表示說清楚，反而不明不白的約定支付此后三個月的租金，這容易讓人理解為，原告為新承租人履約提供了擔(dān)保。好在是僅僅約定支付三個月的租金，且出租人又將三個月的租金退給原告。而從常理分析，出租人的想法未必有錯，即原告應(yīng)該對新的承租人的行為負(fù)責(zé)，因為新的承租人是原告找來的。但問題是，新的租賃合同是被告與新承租人之間簽訂的，同時也向新承租人收取了押金。由于原被告的真實意思表示相互對立，而補(bǔ)充協(xié)議又未予明確，雙方各執(zhí)一辭，最后只好由法院來裁判了。法院在補(bǔ)充協(xié)議不夠明確的情況下，結(jié)合新的租賃合同、補(bǔ)充協(xié)議的履行情況及措辭等綜合判斷，最終判決被告返還原告支付的押金。原告的合法權(quán)利得到了保護(hù)，但如果補(bǔ)充協(xié)議將原告的真實意思表達(dá)清楚，考慮到敗訴的可能性很大的話，被告一般會不經(jīng)訴訟就將押金退還。如果有專業(yè)律師來起草這樣的補(bǔ)充協(xié)議，完全可以達(dá)到避免訴訟之目的。
