[ 于闖 ]——(2007-7-20) / 已閱11664次
《物權(quán)法》預(yù)告登記制度給我國(guó)拍賣(mài)業(yè)帶來(lái)的警示
文 /中央財(cái)經(jīng)大學(xué)拍賣(mài)法方向碩士研究生 于闖
《物權(quán)法》發(fā)生效力之后將會(huì)給我國(guó)拍賣(mài)業(yè)帶來(lái)什么樣的影響？這一問(wèn)題值得業(yè)內(nèi)人士認(rèn)真思考。筆者經(jīng)過(guò)學(xué)習(xí)和研究后發(fā)現(xiàn)，《物權(quán)法》中與拍賣(mài)直接相關(guān)的法律條文并不多，而且其中多數(shù)條文是將拍賣(mài)作為擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種方式，但經(jīng)過(guò)仔細(xì)研讀，筆者認(rèn)為，雖然有些條文并沒(méi)有關(guān)于拍賣(mài)的直接規(guī)定，但是法條背后的深層含義卻隱藏著些許影響拍賣(mài)業(yè)務(wù)操作的信息。
先來(lái)看一個(gè)拍賣(mài)案例：甲與乙簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并且甲支付了房屋的全部?jī)r(jià)款。但在雙方到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)登記之前，由于房地產(chǎn)漲價(jià)乙又委托某拍賣(mài)公司以更高的價(jià)格將房屋拍賣(mài)給了丙，并且到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理了相關(guān)登記，完成了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。此時(shí)甲是否有權(quán)利要求丙返還房屋？
這是一個(gè)典型的“一房二賣(mài)”、“一女二嫁”案例。甲與乙之間形成的是債權(quán)關(guān)系，而乙與丙之間形成的是物權(quán)關(guān)系，根據(jù)《拍賣(mài)法》第41條的規(guī)定：委托人委托拍賣(mài)物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)當(dāng)提供身份證明和拍賣(mài)人要求提供的拍賣(mài)標(biāo)的的所有權(quán)證明或者依法可以處分拍賣(mài)標(biāo)的的證明及其他資料。乙享有的是不受任何限制的完整的所有權(quán)，因此，他是適格的委托人，而且物權(quán)又具有優(yōu)先于債權(quán)的效力，因此，丙依法能夠取得房屋的所有權(quán)，甲無(wú)權(quán)要求丙返還房屋。這對(duì)守約的合同當(dāng)事人一方而言是十分不公平的，因此，這種違約但可以獲利的行為長(zhǎng)期以來(lái)一直受到人們的質(zhì)疑。
為了維護(hù)交易安全，杜絕此類不公平事件的發(fā)生，新出臺(tái)的《物權(quán)法》專門(mén)規(guī)定了“預(yù)告登記制度”。《物權(quán)法》第20條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人（此處指購(gòu)房人）同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
回到前面的那個(gè)案例。如果甲與乙簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，雙方到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)進(jìn)行了預(yù)告登記，并且符合法律對(duì)時(shí)效的要求，該拍賣(mài)公司的拍賣(mài)行為就可能無(wú)效。甲可根據(jù)《物權(quán)法》中的預(yù)告登記制度要求返還房屋。
《物權(quán)法》第20條之規(guī)定，要求各拍賣(mài)企業(yè)從業(yè)人員在《物權(quán)法》生效后，必須提高警惕，在接受委托人的拍賣(mài)委托時(shí)，不能僅憑委托人單方對(duì)拍品信息的披露，必須到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)認(rèn)真核實(shí)委托人的所有權(quán)是否申請(qǐng)了預(yù)告登記以及相關(guān)限制所有權(quán)的登記，以確保委托人對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的享有不受到任何限制的所有權(quán)，保證拍賣(mài)這種特殊的商品交易方式順利進(jìn)行，避免不必要的糾紛。
