[ 陳召利 ]——(2008-10-20) / 已閱9148次
陳召利律師應(yīng)邀做客無(wú)錫HOUSE365《地產(chǎn)1+1》欄目
——開(kāi)發(fā)商在建工程停工，購(gòu)房者如何維權(quán)？
據(jù)部分嘉友梅里香舍業(yè)主反映： 嘉友梅里香舍停工了！起因在于開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期拖欠工程款，導(dǎo)致施工方無(wú)法支付工人工資及材料款，在消極怠工3個(gè)月后，施工方終于采取了徹底停工的措施。工程復(fù)工遙遙無(wú)期，明年按期交房希望渺茫，嘉友梅里香舍業(yè)主如何有效維護(hù)自身權(quán)利？
2008年10月18日下午2點(diǎn)，江蘇云崖律師事務(wù)所陳召利律師應(yīng)邀做客無(wú)錫365房地產(chǎn)家居網(wǎng)《地產(chǎn)1+1》欄目，現(xiàn)場(chǎng)解析“嘉友停工事件”可能造成的后果以及業(yè)主的維權(quán)途經(jīng)。【網(wǎng)頁(yè)鏈接：http://wx.house365.com/lvol/live/?id=417 】
在商品房買(mǎi)賣的法律關(guān)系中，開(kāi)發(fā)商的主要義務(wù)在于給付結(jié)果（即開(kāi)發(fā)商交付合格的商品房），而非給付行為（即開(kāi)發(fā)商建造商品房的過(guò)程）。因此，無(wú)論開(kāi)發(fā)商在建設(shè)商品房過(guò)程中是否存在停工等情形，只要開(kāi)發(fā)商能夠在合同約定的履行期限屆滿前能履行交房義務(wù)，即不存在違約,除非雙方當(dāng)事人在商品房買(mǎi)賣合同中明確約定工程進(jìn)度。
那么，這是否意味著，在交房前開(kāi)發(fā)商無(wú)論存在任何行為，購(gòu)房者均無(wú)法主張權(quán)利呢？答案當(dāng)然是否定的。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條的規(guī)定，在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，當(dāng)事人可以解除合同。對(duì)于這種違約情形，我們稱之為“預(yù)期違約”。不過(guò)，對(duì)于預(yù)期違約，最大的障礙在于舉證。
實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商在建工程停工只是一種表象，問(wèn)題在于能否據(jù)此表象判定開(kāi)發(fā)商無(wú)法履行交房義務(wù)，即存在預(yù)期違約情形。根據(jù)《商品房預(yù)售合同》的約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2009年5月底履行交房義務(wù)。也就是距離交房時(shí)間尚有長(zhǎng)達(dá)七個(gè)多月的時(shí)間，如果希望以開(kāi)發(fā)商存在短期的停工行為來(lái)證明開(kāi)發(fā)商無(wú)法履行交房義務(wù)，在法律上恐怕很難獲得支持。
此外，購(gòu)房者擔(dān)心的是，萬(wàn)一開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)成為爛尾樓，他們已付的購(gòu)房款能否得到返還？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）有明確規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。也就是說(shuō)，購(gòu)房者的房款返還請(qǐng)求權(quán)是第一順位的，可以得到優(yōu)先返還。至于購(gòu)房者能夠獲得全額返還，則視開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)狀況而定。
雖然該事件目前來(lái)說(shuō)希望通過(guò)法律途徑解決存在一定的難度，但是這也給開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者敲醒了警鐘。在目前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對(duì)嚴(yán)峻、房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，購(gòu)房者如何選擇可以信賴的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商如何避免引起購(gòu)房者的不信任甚至恐慌，均是不可小覷的課題。
