[ 谷艷秋 ]——(2009-3-27) / 已閱17271次
正確對待稅法對商場聯(lián)營模式的影響
谷艷秋
受全球經(jīng)濟危機的影響，國內(nèi)住宅地產(chǎn)形勢低迷，相對于此，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻有些“風(fēng)景這邊獨好”的意味。從整體來看，隨著政府刺激經(jīng)濟舉措效果的逐漸顯現(xiàn)，2009年勢必將成為房地產(chǎn)市場節(jié)奏發(fā)生變化的一年，而商業(yè)地產(chǎn)作為投資性項目越來越得到業(yè)內(nèi)人士的青睞。
商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式多樣，主要有四類：一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，快速回籠資金；二是只租不售，以商鋪產(chǎn)權(quán)再融資；三是又租又售，部分租，部分售，出租部分起示范作用；四是不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營，直接將商鋪進行資本運作，控制進場業(yè)態(tài)種類，形成自己的經(jīng)營特色。
本文且不討論如上開發(fā)贏利模式的優(yōu)劣，僅就開發(fā)商在直接將商鋪進行資本運作，在與供應(yīng)商聯(lián)營的過程中，如何在符合稅法相關(guān)規(guī)定的條件下，在不增加供應(yīng)商成本的前提下，保持商鋪收益繼續(xù)增長，將商鋪變成收益最穩(wěn)定的物業(yè)類別，獲得雙贏的結(jié)果，提出自己的拙見，以求專業(yè)人士斧正。
一、什么是聯(lián)營
依據(jù)《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，聯(lián)營有三種模式：
1、法人型聯(lián)營，是指企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟實體，獨立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格。這是一種最緊密、最穩(wěn)定的聯(lián)營模式，它的設(shè)立、變更和終止以及權(quán)利能力、行為能力、責(zé)任范圍等均適用企業(yè)法人的有關(guān)規(guī)定。
2、合伙型聯(lián)營，是指企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。這是一種半緊密、較穩(wěn)定的聯(lián)營模式，根據(jù)這種聯(lián)營模式而組成的企業(yè)不具有法人條件，其財產(chǎn)屬于共有性質(zhì)，聯(lián)營各方的責(zé)任是無限的連帶責(zé)任。
3、合同型聯(lián)營，是指企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，按照合同的約定各自獨立經(jīng)營的，它的權(quán)利和義務(wù)由合同約定，各自承擔(dān)民事責(zé)任。這是一種松散型、簡易型的聯(lián)營模式。這種聯(lián)營模式是聯(lián)營各方之間的一種較為穩(wěn)定的合同關(guān)系。
目前，開發(fā)商將商鋪與供應(yīng)商進行的聯(lián)營大多數(shù)是第三種即合同型聯(lián)營，在這種聯(lián)營模式下，開發(fā)商成立專門的商業(yè)經(jīng)營管理公司作為商場柜臺提供方，提供柜臺給供應(yīng)商，由開發(fā)商成立的商業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀，商業(yè)經(jīng)營管理公司按雙方的約定收取費用后，月末將剩余貨款憑供應(yīng)商的增值稅發(fā)票打入供應(yīng)商賬戶。
在供應(yīng)商成本不變的前提下，如何通過合理的稅收籌劃提高商業(yè)經(jīng)營管理公司的稅后實得收益？
二、聯(lián)營模式下的稅法比較
商業(yè)經(jīng)營管理公司（以下簡稱“商場”）在聯(lián)營模式下，多以提取“扣點”作為收取費用的主要方式，而提取“扣點”分為單純提取扣點和提取“扣點”和收取固定的進場費、廣告促銷費、上架費、展示費、管理費等勞務(wù)收入結(jié)合兩種方式，在不考慮房產(chǎn)稅等其他應(yīng)納稅種的情況下，兩種方式的稅收有所區(qū)別：
第一種，單純提取“扣點”方式：
假設(shè)供應(yīng)商的月含稅銷售額為300萬元，商場的扣點是25％。由商場統(tǒng)一收款，統(tǒng)一管理，供應(yīng)商自行承擔(dān)其銷售員及相關(guān)的管理費用。商場月末將剩余貨款憑供應(yīng)商的增值稅發(fā)票打入供應(yīng)商賬戶。
則：商場的稅后收益計算如下：
根據(jù)國稅發(fā)[2004]136號《國家稅務(wù)總局關(guān)于商業(yè)企業(yè)向貨物供應(yīng)方收取的部分費用征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》中“對商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額掛鉤（如以一定比例、金額、數(shù)量計算）的各種返還收入，均應(yīng)按照平銷返利行為的有關(guān)規(guī)定沖減當(dāng)期增值稅進項稅金，不征收營業(yè)稅”的規(guī)定，商場25％的扣點收入是與商品銷售量、銷售額掛鉤的返還收入，因此應(yīng)按有關(guān)規(guī)定沖減當(dāng)期增值稅進項稅金，按上述規(guī)定，則商場的當(dāng)期銷項增值稅＝300萬/（1＋17％）×17％＝435897.44元，當(dāng)期應(yīng)沖減的增值稅進項稅金=300萬/（1+17%）X 25% X17%=108974.36元，當(dāng)期實際繳納的增值稅＝當(dāng)期銷項增值稅－應(yīng)沖減的當(dāng)期進項增值稅＝435897.44元－108974.36元＝326923.08元；由此產(chǎn)生的城建稅和教育附加稅＝326923.08×（1％＋3％）＝13076.92元；在不考慮其他成本和費用的前提下，企業(yè)所得稅＝[300萬×25％/(1+17%)-13076.92元]×33％＝207223.08元；商場的稅后所得收益＝300萬×25％/(1+17%)-13076.92元－207223.08元＝420725.64元。
第二種，提取“扣點”和固定勞務(wù)收入結(jié)合的方式：
假設(shè)供應(yīng)商的月含稅銷售額為300萬元，商場的扣點是25％。假設(shè)該供應(yīng)商的最低銷售額為100萬，那么將該100萬的扣點即100萬×25％＝25萬，以進場費、展示費、管理費等勞務(wù)收入的形式收取。其他銷售額以扣點形式收取。
則：商場的稅后收益計算如下：
根據(jù)國稅發(fā)[2004]136號《國家稅務(wù)總局關(guān)于商業(yè)企業(yè)向貨物供應(yīng)方收取的部分費用征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》中“對商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額無必然聯(lián)系，且商業(yè)企業(yè)向供貨方提供一定勞務(wù)的收入，例如進場費、廣告促銷費、上架費、展示費、管理費等，不屬于平銷返利，不沖減當(dāng)期增值稅進項稅金，應(yīng)按營業(yè)稅的適用稅目稅率征收營業(yè)稅”的規(guī)定，商場應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝25萬×5％＝12500元，
同方式一，商場25％的扣點收入是與商品銷售量、銷售額掛鉤的返還收入，因此應(yīng)按有關(guān)規(guī)定沖減當(dāng)期增值稅進項稅金，按上述規(guī)定，則商場的當(dāng)期銷項增值稅＝300萬/（1＋17％）×17％＝435897.44元，當(dāng)期應(yīng)沖減的增值稅進項稅金=200萬/（1+17%）X 25% X17%=72649.57元，當(dāng)期實際繳納的增值稅＝435897.44元－72649.57元＝363247.87元。由此產(chǎn)生的城建稅和教育附加稅＝（12500元＋363247.87元）×（1％＋3％）＝15029.91元。企業(yè)所得稅＝（25萬＋200萬/（1+17%）X 25%－12500元－15029.91元）×33％＝214440.77元。商場的稅后所得收益＝25萬＋200萬/（1+17%）X 25%－12500元－15029.91元－214440.77＝435379.75元。
方式二比較方式一而言，在與供應(yīng)商的合作形式和供應(yīng)商成本均沒有發(fā)生變化的前提下，商業(yè)經(jīng)營管理公司的稅后收益增加了14654.11元。
谷艷秋： 注冊律師
