[ 仇少明 ]——(2013-1-16) / 已閱11610次
租賃合同起草中需注意的問題系列
——站在承租方之立場（中）
作者：仇少明律師 樊瑩律師
單位：北京市隆安律師事務(wù)所上海分所
日期：2013年1月6日 星期日
摘要：筆者在上篇中，對房產(chǎn)租賃的基本問題進(jìn)行了分析及闡述，包括如何考量租賃房產(chǎn)的概況、如何明確租賃房產(chǎn)的用途以及如何設(shè)計(jì)租賃期限。在本篇中，筆者將從公眾所關(guān)注的房產(chǎn)實(shí)際交付、租金的設(shè)計(jì)與支付以及相關(guān)租賃費(fèi)用等問題出發(fā)，結(jié)合實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，深刻剖析個(gè)中所存在的誤區(qū)問題、陷阱問題、容易忽視的問題，本著“從戰(zhàn)略上藐視、從戰(zhàn)術(shù)上重視”的原則，與讀者分享如何發(fā)現(xiàn)問題、解決問題之實(shí)務(wù)技巧及心得體會。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)交付、租金支付、相關(guān)租賃費(fèi)用
房產(chǎn)租賃過程中，當(dāng)承租方縮小租賃范圍并與出租方進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)交鋒環(huán)節(jié)后，較為關(guān)注的莫過于房產(chǎn)條件是怎樣的？什么時(shí)候可以交給我使用？租金貴不貴，是年交、季交還是月交？有沒有物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)？等等系列實(shí)際性的問題。而這些問題待當(dāng)事人一一確定后都將如實(shí)地列于租賃合同中。
據(jù)此，筆者將就其各方面所應(yīng)注意的要點(diǎn)進(jìn)行橫剖縱切，力求滿足眾讀者解決實(shí)務(wù)難題之要求，以“送人玫瑰、手留余香”。
第一，房產(chǎn)交付。
再好的房產(chǎn)，如果僅僅停留在“觀看”階段，那無異于“鏡中花、水中月”。為了實(shí)現(xiàn)租賃房產(chǎn)的使用價(jià)值，租賃合同中有一條款即專為實(shí)現(xiàn)此目的而設(shè)——房產(chǎn)交付條款。
租賃房產(chǎn)交付，即租賃房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移占有，就是出租方在合同約定的時(shí)間內(nèi)將符合交付條件的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給承租方占有并使用，并按合同約定辦理相關(guān)手續(xù)。據(jù)此，合同條款一般涉及如下方面：交付時(shí)間、交付條件、如何交付（包括通知方式、附隨資料、鑰匙交接、函件簽署等）、未交付或未按約定交付時(shí)的責(zé)任承擔(dān)。
1. 交付時(shí)間。
我們常見的對于交付時(shí)間的約定，一般是要求出租方于“某年某月某日前”交房，或者于“本合同簽訂后某日/某個(gè)工作日內(nèi)”交房�？催@一條款，大家都明白，論單純的數(shù)字型交付時(shí)間一般不會引起什么爭議，因?yàn)樵诤贤习准埡谧痔顚懙摹澳辍�、“月”、“日”非常清晰明了，真正引起爭議的是租賃房產(chǎn)應(yīng)具備怎樣的交付條件。由此可知，交付時(shí)間不是孤立去理解，而是與交付條件密不可分，二者須結(jié)合分析思考。
而針對非單純性的數(shù)字型交付時(shí)間，即交付時(shí)間是以描述性語言或混合數(shù)字與描述性語言進(jìn)行約定時(shí)，承租方務(wù)必小心個(gè)中誤區(qū)，以防掉入出租方所設(shè)計(jì)的陷阱。結(jié)合筆者的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，該等陷阱具體可分為以下三種類型：
（1） 欲擒故縱型。此為兵法第十六計(jì)，是指故意先放開對方，使其放松戒備，充分暴露，然后再將其擒獲。結(jié)合房屋租賃合同，一般是當(dāng)房產(chǎn)無法滿足承租方所期望的全部條件時(shí)，或交付時(shí)間較倉促而承租方處于猶豫不決時(shí)，出租方同意以滿足承租方所關(guān)注的或所要求的標(biāo)準(zhǔn)作為交付時(shí)間來進(jìn)行約定，表面看是承租方獲得了優(yōu)厚的條件，而實(shí)際上卻是出租方獲得了勝利。
請看：“出租方應(yīng)于2012年1月10日前向承租方交付符合合同約定條件的完整房產(chǎn)。若出租方不能于2012年2月10日前交房，則自2月11日起，免租期及租期相應(yīng)順延；若至2012年3月10日時(shí)出租方不能交房，則自3月11日起，應(yīng)向承租方支付500元/日作為違約金；若至2012年4月10日時(shí)出租方仍不能交房的，承租方有權(quán)選擇解除本合同”。
對于以上約定，承租方也許認(rèn)為對己有利，又是順延免租期和租期，又是有違約金可拿，又是享有解約權(quán)，但是不要忘了，這些看似很美的利益是被劃分為不同時(shí)間段來派發(fā)的，而且關(guān)鍵是交房時(shí)間被拉得過長，造成承租方須負(fù)擔(dān)的時(shí)間成本和可控成本擴(kuò)大，不利于承租方的后期放手和對市場變化的應(yīng)對。
（2） 聲東擊西型。該語意指造出要攻打東邊之聲勢，實(shí)際卻攻打西邊，使對方產(chǎn)生錯(cuò)覺從而出奇制勝。一些出租方在租賃合同中，表面上約定一個(gè)具體的交付日期（并盡量引起承租方的關(guān)注，比如采取加黑加粗的形式），同時(shí)在合同的其他條款中進(jìn)行其他約定，導(dǎo)致該日期具有極大的可波動性，且最終決定權(quán)掌握在出租方手中，一旦未按最初的日期交房，出租方仍有回旋余地而非如承租方所想象的直接承擔(dān)違約責(zé)任。
請看：在合同前半部分的交付條款中約定“出租方應(yīng)于2012年12月31日前向承租方交付符合合同約定條件的完整房產(chǎn)”；在合同中間部分的出租方義務(wù)條款中約定“如進(jìn)場時(shí)間發(fā)生變動，出租方須提前十天發(fā)函通知承租方新的交付日期，交付日期以出租方最終發(fā)函所列時(shí)間為準(zhǔn)”；在合同后半部分的違約責(zé)任條款中約定“若出租方未按其發(fā)函所列時(shí)間向承租方交付房產(chǎn)，且承租方解除本合同的，出租方同意按合同約定的首年租金的30%向承租方支付解約違約金”。
以上約定，出租方首先在合同條款排列位置上傾注了心思，沒有將對交付時(shí)間有可能發(fā)生變動的條款與數(shù)字型條款直接放在一起，賦予了出租方絕對的控制權(quán)，并在違約責(zé)任的設(shè)計(jì)上下了功夫，若“首年租金”是抽成計(jì)租，在房產(chǎn)尚未交付從而無法開業(yè)的情況下，哪里來的“成”可“抽”，此時(shí)“首年租金”該如何計(jì)算？且其明確約定這是“解約違約金”，而非“遲延履行違約金”，在未滿足“解約”的前提下，承租方不能直接適用該條款要求出租方支付遲延履行違約金。
（3） 偷梁換柱型。此系兵法第二十五計(jì)，指用偷換之法，暗中改換事物的本質(zhì)和內(nèi)容，以達(dá)蒙混之目的。有些出租方在合同中采取前后矛盾、邏輯混亂、模糊描述等方法對交付時(shí)間進(jìn)行約定，導(dǎo)致發(fā)生爭議時(shí)承租方無法直接適用相關(guān)條款。
請看：“出租方應(yīng)于本合同簽訂后30日內(nèi)將符合合同約定條件的房產(chǎn)交付于承租方；如出租方開業(yè)時(shí)間延期，則交付時(shí)間相應(yīng)順延”。此處“出租方開業(yè)”具體是指什么開業(yè)？開業(yè)時(shí)間是什么時(shí)候？諸多不明點(diǎn)實(shí)際是給房產(chǎn)交付增加了不必要的難度。又如“出租方應(yīng)于房產(chǎn)完全竣工后30日內(nèi)交付房產(chǎn)”，在未對房產(chǎn)竣工時(shí)間做出嚴(yán)格性具體性的最終期限限制時(shí)，該約定只會讓房產(chǎn)何時(shí)實(shí)際竣工尚未明確的大環(huán)境下的承租方“金樽空對月”，“唯有淚千行”。
結(jié)合以上種種情形，筆者在此誠懇建議在對交付時(shí)間進(jìn)行約定時(shí)，注意：
（1） 首選單純的數(shù)字型交付時(shí)間，簡單明了，對于何時(shí)交房一目了然，無須推敲。但對于日期本身而言，承租方也要考慮合理性和實(shí)際可操作性，期限不宜約定過遠(yuǎn)或過于緊湊。
（2） 涉及語言描述且夾雜諸多前置條件或后續(xù)限制的交付時(shí)間，盡量采用通俗易懂的言詞，通篇細(xì)讀，分析該等條件或限制是否合理可行，在邏輯上做到清晰，在語言上無歧義，防止出現(xiàn)前后約定不一或?qū)Τ凶夥奖状笥诶募s定。
（3） 若出租方實(shí)在強(qiáng)勢，而承租方對租賃房產(chǎn)又難以割舍時(shí)，在交付時(shí)間條款不占優(yōu)勢的情況下，建議承租方不要輕易放棄針對出租方延期交房的違約責(zé)任的約定，以及可用于談判互換的其他商業(yè)類條件，以期做到雙方權(quán)益設(shè)計(jì)及維護(hù)的相對平衡。
2. 交付條件。
筆者曾遇到有些客戶對租賃房產(chǎn)的交付條件不以為然，認(rèn)為交付條件有什么難的，不就是到現(xiàn)場看看有什么設(shè)備，電水空調(diào)等能源能不能使用而已，屬于事實(shí)問題，并非法律問題，沒有什么風(fēng)險(xiǎn)的。
但如果是企業(yè)承租方進(jìn)行非辦公類租賃時(shí)，比如租賃房產(chǎn)用于開餐廳、設(shè)酒吧，是否應(yīng)就交付條件進(jìn)行特殊性詳細(xì)性約定呢？針對并非屬于辦公樓類型或一般居住類型的房產(chǎn)租賃，當(dāng)用于商業(yè)經(jīng)營時(shí)，筆者建議對如下方面進(jìn)行關(guān)注（如因內(nèi)容繁雜而不在合同正文中約定，也可以附件或補(bǔ)充協(xié)議的形式加以表述）：
（1） 樓板承重。承租方應(yīng)要求出租方提供樓板承重的具體數(shù)據(jù)及樓層結(jié)構(gòu)圖，以提前考慮在使用時(shí)是否要進(jìn)行樓板加固改造，若需進(jìn)行，則樓板加固設(shè)計(jì)與施工由誰負(fù)責(zé)及費(fèi)用如何承擔(dān)應(yīng)詳細(xì)約定。
（2） 供電及配電系統(tǒng)。承租方應(yīng)根據(jù)實(shí)際使用需求判斷要使用的是動力電還是照明電，電纜規(guī)格如何，電纜如何敷設(shè)，開關(guān)如何安裝，由此所涉施工費(fèi)用由誰承擔(dān)，出租方應(yīng)何時(shí)正式送電。建議明確約定出租方未滿足該等條件從而導(dǎo)致承租方無法及時(shí)進(jìn)場施工或按時(shí)開業(yè)時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
（3） 供水。如對此有特殊要求時(shí)，建議特別詳細(xì)約定。比如進(jìn)水管的直徑與材質(zhì)、供水出水的水壓、日供水的指標(biāo)；無法滿足時(shí)該如何解決。例如約定，“供水壓力不足【】Mpa時(shí)，出租方同意無償提供面積為【】平米的臨近承租方租賃房產(chǎn)的區(qū)域并加裝二次加壓水箱，以方便重新接水管，承租方可自行施工，但由此產(chǎn)生的所有費(fèi)用由出租方承擔(dān)”。
（4） 排水、排煙、排風(fēng)及排污問題。建議考慮管道直徑、安裝位置及走向，并以不影響相鄰各方為基本原則；若出現(xiàn)任何第三方據(jù)此對承租方提起權(quán)利主張或費(fèi)用要求的，應(yīng)由出租方負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)由此發(fā)生的全部費(fèi)用。
（5） 空調(diào)。在不使用中央空調(diào)時(shí)，建議就空調(diào)外機(jī)尺寸、安裝位置、個(gè)數(shù)以及由誰負(fù)責(zé)執(zhí)行具體施工等問題進(jìn)行約定。
（6） 電話。出租方應(yīng)承諾可提供幾條線路、幾條網(wǎng)線、號碼申請等。
（7） 垃圾處理與洗手間。該項(xiàng)通常是包含在物業(yè)服務(wù)合同中的，若對此有特殊要求時(shí)，承租方應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行約定，比如是自建洗手間，還是分時(shí)間段使用租賃房產(chǎn)所屬物業(yè)的大樓洗手間。
（8） 施工協(xié)助。建議與出租方明確，承租方可進(jìn)行施工的時(shí)間是全天24小時(shí)還是只能夜間施工，保證提供臨時(shí)用水、用電，且應(yīng)在雙方交接場地時(shí)接到承租方的指定位置（建議在圖紙中標(biāo)示出來），并安裝水、電表計(jì)量，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)按所記錄的讀數(shù)來計(jì)算水、電費(fèi)。臨時(shí)用水、用電產(chǎn)生的費(fèi)用由承租方承擔(dān)，但出租方應(yīng)按合同約定提供相應(yīng)發(fā)票。除此之外，出租方應(yīng)保證不再向承租方收取施工管理費(fèi)等其他任何費(fèi)用。另外，出租方應(yīng)確保在距承租方租賃區(qū)域外墻之外XX米范圍內(nèi)（一般不低于3米）搭設(shè)施工圍檔，并由出租方協(xié)助乙方辦理施工圍檔手續(xù)。
3. 交付手續(xù)。
關(guān)于交付手續(xù)的具體辦理，屬于執(zhí)行類問題，一般是由當(dāng)事人協(xié)商后自行決定。但是此處建議有兩項(xiàng)應(yīng)列入租賃合同，一個(gè)是交鑰匙，另一個(gè)是簽署房產(chǎn)交付確認(rèn)書（或叫其他名字也可，但是要突出其是為確認(rèn)房產(chǎn)交付而簽署的），約定“雙方至現(xiàn)場檢查房產(chǎn)移交情況，如符合合同交付條件，雙方應(yīng)于交付當(dāng)日簽署如附件【】的房產(chǎn)交付確認(rèn)書（函），并同時(shí)交付租賃房產(chǎn)的鑰匙。該確認(rèn)書簽署之日，為房產(chǎn)正式交付之日�！�
對于交鑰匙，大家都可以理解，交完鑰匙，承租方就可以按自己的意愿于任何時(shí)候進(jìn)入房產(chǎn)，房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移占有與實(shí)際使用才能夠從現(xiàn)實(shí)意義上執(zhí)行。
房產(chǎn)交付確認(rèn)書的內(nèi)容，建議包含附屬設(shè)施設(shè)備有哪些，數(shù)量是多少，具體規(guī)格及品牌如何，對于較昂貴的物品建議列明出租方當(dāng)初的購入價(jià)（購貨發(fā)票所顯示的金額）及折舊比例（以防發(fā)生承租方不慎破損、毀壞該物品后而出租方漫天要價(jià)的可能），交鑰匙多少把，實(shí)際交房的時(shí)間，以及雙方的真實(shí)簽字或蓋章。
交付房產(chǎn)的同時(shí)，筆者建議現(xiàn)場要簽署房產(chǎn)交付確認(rèn)書，主要是因?yàn)椋?br>
（1） 這是關(guān)系諸多經(jīng)濟(jì)利益的時(shí)間界點(diǎn)。因?yàn)榉慨a(chǎn)的實(shí)際交付時(shí)間是以該確認(rèn)書記錄的日期為準(zhǔn)的，而免租期、進(jìn)場日期、租賃期限、租金支付等與經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)的時(shí)間點(diǎn)都是以房產(chǎn)的實(shí)際交付時(shí)間為基礎(chǔ)來推算、判斷及確認(rèn)的。
（2） 這是房產(chǎn)已合格交付且經(jīng)雙方確認(rèn)實(shí)際交付的合法有效證明。
（3） 這是明確出租方日后維護(hù)其所提供設(shè)施、場地的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。
（4） 這是已完成房產(chǎn)交付手續(xù)的書面證據(jù)，可明確房產(chǎn)原始狀態(tài)。
（5） 這是退還房產(chǎn)時(shí)清點(diǎn)出租方所提供的設(shè)備詳情的參考依據(jù)。
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