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2003年4月28日，最高人民法院公布了《關(guān)于審理
商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 (以
下簡稱《解釋》)，并于2003年6月1日起施行。該《解
釋》的制定公布是最高人民法院為適應(yīng)我國商品房市場的
迅猛發(fā)展趨勢和實現(xiàn)人民法院公正與效率這一工作主題的
一項重大舉措。
眾所周知， 由于歷史原因，我國房地產(chǎn)方面的法律法
規(guī)還不完善，而房地產(chǎn)作為人類社會發(fā)展不可分離的生產(chǎn)
和生活資料， 已逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)
業(yè)，它對貫徹落實十六大提出的全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)
具有重要意義。因此，依法及時地處理好商品房買賣糾
紛，既是人民法院的一項重要任務(wù)，也是實現(xiàn)公正與效率
工作主題的必然要求。針對人民法院審理房地產(chǎn)糾紛案件
適用法律的問題，最高人民法院曾于1995年12月27日
制定公布了《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)
營案件若干問題的解答》，對于人民法院及時有效地處理
房地產(chǎn)糾紛，發(fā)揮了重要的作用。近幾年來，商品房買賣
糾紛急劇上升，新問題不斷出現(xiàn)， 已成為當(dāng)前社會關(guān)注的
熱點問題。但由于我國現(xiàn)行法律法規(guī)在處理商品房買賣糾
紛方面的規(guī)定比較原則， 已出臺的司法解釋也難以適應(yīng)房
地產(chǎn)市場的發(fā)展變化和滿足審判實踐的需求。為此，最高
人民法院民事審判第一庭自2001年開始起草該《解釋》。
他們經(jīng)過充分調(diào)研論證和廣泛征求意見，最后經(jīng)最高人民
法院審判委員會第1267次會議討論通過公布了該《解
釋》。
《解釋》依據(jù)我國《民法通則》、《合同法》、《城市房
地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《民事訴訟法》等法律的規(guī)定，
對人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件過程中所涉及
的商品房預(yù)售合同的效力、商品房銷售廣告、一房數(shù)賣、
房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險承擔(dān)、商品房質(zhì)
量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款等如何適用法律的問題
作了比較詳細(xì)的解釋。其中，對于商品房買賣過程中一些
出賣人嚴(yán)重背離誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違
約、欺詐等行為，還依法明確了懲罰性賠償責(zé)任的適用，
這將有利于制裁和遏制不法行為，維護(hù)商品房市場的正常
交易秩序和促進(jìn)商品房市場誠信體系的建立。通過在實體
和程序上對現(xiàn)行法律規(guī)定的深入細(xì)化，也增強(qiáng)了法律的可
操作性，統(tǒng)一了法律的適用，有利于對當(dāng)事人的平等保
護(hù)，有利于樹立人民法院裁判的權(quán)威。
商品房買賣是以不動產(chǎn)房屋為交易標(biāo)的物的民事行
為，涉及到物權(quán)法和債權(quán)法中最難以解決和處理的不動產(chǎn)
和買賣合同兩大難點，這也歷來是學(xué)術(shù)界和實務(wù)界爭論不
休的焦點問題。為了進(jìn)一步幫助法官和社會各界更準(zhǔn)確地
理解掌握《解釋》的內(nèi)容和精神，民一庭組織有關(guān)同志專
門撰寫了本書，就《解釋》的規(guī)定逐條進(jìn)行了詳盡的說
明。從本書的內(nèi)容看，對《解釋》各條規(guī)定的說明既立足
于我國現(xiàn)行法律規(guī)定和審判實踐以及房地產(chǎn)市場的實際情
況，又旁征博引國外、境外相關(guān)的立法、判例，并對國內(nèi)
外學(xué)術(shù)界的研究成果予以廣泛介紹， 內(nèi)容豐富，資料翔
實，堪稱集實務(wù)性、學(xué)術(shù)性、指導(dǎo)性為一體的書籍。我相
信，本書不僅能為司法實踐提供指導(dǎo)，而且也可為我國的
立法和法學(xué)研究提供些許參考。由于司法解釋涉及許多長
期爭論的法學(xué)理論問題，書中有些觀點還可進(jìn)一步研討。
“廟廊之才，非一木之枝”，但愿此書裨益于社會。
以上草草，聊以為序。
二OO三年五月
目錄
序
司法解釋理解與適用篇
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用
法律若干問題的解釋
《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題
的解釋》理解與適用
第一條(司法解釋的適用范圍)
第二條(商品房預(yù)售合同的效力)
第三條(銷售廣告視為合同要約的條件)
第四條(商品房認(rèn)購協(xié)議中定金的處理)
第五條(預(yù)約合同與本約合同的認(rèn)定)
第六條(登記備案與預(yù)售合同的效力)
第七條(拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的優(yōu)先權(quán))
第八條(惡意違約與懲罰性賠償)
第九條(欺詐行為與懲罰性賠償)
第十條(第三人主張商品房買賣合同無效)
第十一條(房屋的轉(zhuǎn)移占有及風(fēng)險轉(zhuǎn)移)
第十二條(房屋主體質(zhì)量不合格)
第十三條(房屋質(zhì)量瑕疵)
第十四條(房屋面積誤差)
第十五條(商品房買賣合同解除權(quán)的行使和期限)
第十六條(違約金數(shù)額的調(diào)整)
第十七條(違約金數(shù)額的確定)
第十八條(辦理房屋權(quán)屬證書遲延的責(zé)任)
第十九條(辦理房屋權(quán)屬證書不能的責(zé)任)
第二十條(商品房包銷合同的性質(zhì))
第二十一條(商品房包銷合同的違約責(zé)任)
第二十二條(包銷人在商品房買賣合同中的訴訟地位)
第二十三條(商品房買賣合同的解除權(quán))
第二十四條(擔(dān)保合同的解除權(quán))
第二十五條(擔(dān)保貸款合同與商品房買賣合同的
合并審理)
第二十六條(出賣人可以成為擔(dān)保貸款合同糾紛的訴訟
參加人)
第二十七條(出賣人不應(yīng)成為擔(dān)保貸款合同糾紛的
當(dāng)事人)
第二十八條(有關(guān)本司法解釋施行的規(guī)定)
附錄篇 相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和司法解釋
中華人民共和國民法通則
(1986年4月12日)
中華人民共和國民事訴訟
(1991年4月9日)
中華人民共和國合同法
(1999年3月15日)
中華人民共和國擔(dān)保法
(1995年10月1日)
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法

(1994年7月5日)
中華人民共和國建筑法
(1997年11月1日)
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例
(1998年7月20日)
建設(shè)工程質(zhì)量管理條例
(2000年1月30日)
城市房屋拆遷管理條例
(2001年6月13日)
商品房銷售管理辦法
(2000年4月4日)
城市商品房預(yù)售管理辦法
(2001年8月15日修訂)
城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定
(2001年8月15日修訂)
城市房地產(chǎn)抵押管理辦法
(2001年8月15日修訂)
建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《商品房銷售面積計算及公用建
筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)的通知
(1995年12月1日)
附：商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則
最高人民法院印發(fā)《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房
地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》的通知
(1995年12月27日)
附：最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)
開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》
若干問題的解釋(一)
(1999年12月19)
最高人民法院關(guān)于適用《中華人同共和國擔(dān)保法》
若于問題的解釋
（2002年12月13日)
后記